Compra e venda de imóveis: 2 mil podem ter devolução de dinheiro de imposto
ITBI deve seguir valor da negociação, e não o venal. Quem pagou com base maior nos últimos cinco anos pode pedir restituição
Pelo menos 2 mil proprietários de imóveis comprados nos últimos cinco anos no Estado têm direito a receber de volta parte do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) pago nas transações.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ) definiu que a base de cálculo do ITBI deve ser o valor da transação de compra e venda — o que foi pago entre vendedor e comprador —, e não o valor venal de referência, determinado pelas prefeituras com base em informações de mercado.
São ao menos 2 mil proprietários nessa situação no Estado, conforme estimativa do advogado imobiliário Diovano Rosetti.
Se o contribuinte pagou o ITBI com base no valor venal de referência — geralmente mais alto —, e não pelo valor que efetivamente pagou pelo imóvel, ele tem o direito de solicitar a devolução da diferença, como explica o advogado imobiliário Alencar Ferrugini.
“A devolução pode ocorrer por meio de um requerimento administrativo (à prefeitura) ou por meio de uma ação na Justiça”.
Nessa ação, chamada de Ação de Repetição de Indébito Tributário, o contribuinte demonstra que o imposto foi calculado sobre uma base incorreta e solicita a restituição do valor pago, devidamente corrigido pela inflação. “A jurisprudência é consolidada em favor do contribuinte nesses casos”, diz.
Ferrugini avalia que a nova regra tem ponto de vista positivo para o contribuinte, já que torna previsível o valor a ser pago de tributo. “O adquirente do imóvel, tendo em vista o valor de aquisição, já sabe a base de cálculo a ser utilizada para a apuração do imposto a ser recolhido aos cofres públicos”, reforça.
Para Ferrugini, o comprador também não fica refém da burocracia das prefeituras para que seja estabelecido, por meio do servidor, o valor do imóvel comprado por ele.
A decisão, diz o advogado Marcelo Melo Rodrigues, garante maior segurança jurídica, combate práticas arbitrárias por parte dos municípios e reforça o princípio da legalidade tributária.
O especialista diz que muitos compradores, até então, eram forçados a pagar ITBI com base em valores inflacionados, muitas vezes superiores ao valor de mercado.
“Agora, o ônus de provar que o valor declarado está incorreto recai sobre a prefeitura”, comenta.
A Associação dos Municípios do Espírito Santo (Amunes) foi procurada para comentar sobre o assunto, mas não deu retorno até o fechamento desta edição.
Empresários elogiam a decisão: “Cálculo justo”
A alteração no modo de cobrança do Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) é positiva para o mercado imobiliário, avalia o presidente da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-ES), Alexandre Schubert.
Para o representante, a decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) permite uma cobrança justa do imposto, diminuindo a carga tributária que recai sobre a compra de imóveis.
“Acho que essa decisão era muito esperada pelo setor e torna o mercado muito mais saudável, porque você passa a pagar o imposto pelo valor que você declara. Isso deixa o mercado muito saudável até mesmo sob o aspecto tributário”, afirma Schubert.
O vice-presidente jurídico da associação, Gilmar Custódio, avalia que é preciso, no entanto, avaliar caso a caso para definir um valor.
“A primeira parte do tema estabelece que a base do ITBI é o valor do imóvel em condições normais. O que seria essa condição normal? Uma transação mais recente e no valor real do negócio?”, questiona.
Entenda a decisão
O que foi decidido?
O Superior Tribunal de Justiça, no julgamento do Tema Repetitivo 1.113 , definiu que a base de cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) deve ser o valor da transação de compra e venda do imóvel, e não o valor venal de referência determinado unilateralmente pela prefeitura.
Antes do novo entendimento, muitas cidades utilizavam como base o valor venal do Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana (IPTU) ou tabelas próprias, como a de valor venal de referência (VVR), em São Paulo.
Na prática, se o comprador declarava ter pago R$ 500 mil por um imóvel, mas a prefeitura calculava o ITBI sobre R$ 800 mil, a diferença podia ser cobrada sem contestação imediata.
O que mudou?
A tese fixada pelo STJ estabelece que a base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel em condições normais de mercado.
O valor da transação declarado pelo contribuinte tem presunção de veracidade, ou seja, presume-se que corresponde ao valor de mercado.
Agora, esse valor excedente pode ser questionado e, se considerado indevido, deve ser devolvido com correção pela taxa Selic.
O que não é permitido?
O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo com base em um valor de referência próprio, desconsiderando o valor do negócio.
Como a restituição pode ocorrer?
Se o contribuinte pagou o ITBI com base no valor venal de referência, geralmente mais alto, e não pelo valor que efetivamente pagou pelo imóvel, ele tem o direito de solicitar a devolução da diferença.
Essa devolução pode ocorrer por meio de um requerimento administrativo ou ocorre por meio de uma Ação de Repetição de Indébito Tributário.
Nessa ação, o contribuinte demonstrará que o imposto foi calculado sobre uma base incorreta e solicitará a restituição do montante pago a maior, devidamente corrigido. A jurisprudência é consolidada em favor do contribuinte nesses casos.
cabe ao município, também, abrir um procedimento administrativo e apurar de forma documentada se o valor da transação está nas condições normais do mercado, comenta Gilmar Custódio, vice-presidente jurídico da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-ES).
O que a mudança representa?
A decisão tem o ponto de vista positivo para o contribuinte, uma vez que não fica refém da burocracia da prefeitura para que seja estabelecido, por meio do servidor, o valor de seu imóvel, segundo especialista.
Além disso, torna previsível o valor a ser pago de tributo, posto que o adquirente do imóvel, tendo em vista o valor de aquisição, já sabe a base de cálculo a ser utilizada para a apuração do imposto a ser recolhido aos cofres públicos.
Ela ainda garante maior segurança jurídica, combate práticas arbitrárias por parte dos municípios e reforça o princípio da legalidade tributária.
Com o novo entendimento, o ônus de provar que o valor declarado está incorreto recai sobre a prefeitura, que deve instaurar processo administrativo próprio.
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