Condomínio pode proibir Airbnb? O que diz a justiça
Uso de imóveis via plataformas digitais gera impasse em condomínios e guarda definição do STJ
Com a popularização de plataformas como o Airbnb, muitos proprietários passaram a alugar seus imóveis por curtos períodos, aproveitando a flexibilidade e o alcance desses aplicativos. Esse tipo de locação tem gerado dúvidas e discussões dentro dos condomínios residenciais.
A pergunta que surge é simples: o condomínio pode proibir esse tipo de locação? A resposta, porém, não é tão direta, pois depende de fatores jurídicos.
O Superior Tribunal de Justiça (STJ), responsável por unificar a interpretação das leis federais, já analisou o tema em um caso. Embora a decisão não tenha efeito vinculante, tem força persuasiva e serve de referência em julgamentos.
O STJ entendeu que a locação por plataformas digitais tem natureza “atípica”, diferente da por temporada ou hospedagem em hotéis. Por isso, quando o condomínio tem uso exclusivamente residencial, esse tipo de locação só pode ser permitido se autorizado na convenção e no regimento interno.
Apesar disso, o STJ ainda não definiu definitivamente se a convenção precisa permitir esse uso para que ele seja válido. Essa definição ainda aguarda julgamento.
Enquanto isso, muitos Tribunais de Justiça têm decidido a favor dos proprietários, reconhecendo que a locação por plataforma digital só pode ser proibida se houver restrição clara na convenção. Proibições genéricas ou implícitas, sem aprovação do número de votos exigido por lei, geralmente não são aceitas.
Por outro lado, há decisões contrárias, especialmente quando o uso reiterado da unidade para locações muito breves é considerado incompatível com o ambiente condominial, mesmo que a convenção preveja apenas uso “residencial”, sem vedação expressa ao aluguel via plataforma.
Essas divergências mostram que o tema está longe de consenso. Em parte, pela dificuldade de se definir com precisão a natureza jurídica do tipo de uso envolvido. Para alguns, continua sendo uso residencial. Para outros, trata-se de nova forma de ocupação, que exige regras específicas.
Não por acaso, o tema é objeto de projeto de reforma do Código Civil em discussão no Congresso. Uma das propostas visa permitir que os condomínios proíbam expressamente a locação por temporada via plataformas digitais, oferecendo mais clareza e segurança jurídica.
Enquanto a lei não muda e o STJ não define a questão de forma definitiva, o mais sensato é buscar equilíbrio. Não se pode presumir que a locação por plataformas digitais, por si só, cause prejuízo ao condomínio. Cada caso deve ser analisado com atenção.
Ao mesmo tempo, o direito de usar o imóvel deve conviver com o respeito às regras coletivas. A boa convivência depende da observância da convenção, aprovada com participação da comunidade condominial.
Síndicos, moradores e proprietários devem se manter informados, ler a convenção, dialogar com os vizinhos e buscar soluções participativas. Esse é o caminho mais seguro para evitar conflitos e resolver questões antes que virem problemas judiciais.
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