Mudanças de normas para proibir aluguel por aplicativo
Condomínios estão alterando regras para regular a locação de imóveis por aplicativo para controlar o fluxo de pessoas estranhas
Alugar imóveis por curta temporada em plataformas digitais caiu no gosto de muitos brasileiros. Mas, como o tema é polêmico e ainda divide opiniões, sobretudo no quesito segurança diante da rotatividade de estranhos, condomínios estão mudando normas para proibir locação por aplicativo.
Gedaias Freire da Costa, que é advogado e presidente do Sindicato Patronal de Condomínios e Empresas Administradoras de Condomínio do Estado (Sipces), explica que para mudar é preciso alterar a convenção.
“Mas, a decisão do STJ (Superior Tribunal de Justiça) entende que, se na convenção estiver escrito que a destinação é eminentemente residencial, a proibição é inquestionável. Outra decisão, do STJ, exige mudança da convenção, para proibir”, explicou.
Segundo ele, há casos em que o proprietário obteve liminar para locar via aplicativo, até que o condomínio alterasse a convenção. “Isso abrange bairros mais nobres de Vitória e Vila Velha, onde alguns proprietários preferem locar via aplicativo, obtendo renda maior, do que com locadora de imóveis. Atualmente, prédios mais novos têm convenção até permitindo, mas os moradores já compraram os imóveis sabendo da possibilidade”.
O advogado Carlos Augusto da Motta Leal, especialista em Direito Imobilíário, ressalta que há situações em que há proibição, outras em que há permissão e casos em que há regulação deste tipo de locação (acesso limitado à área de lazer, limitação de número de pessoas por unidade e outros.
A presidente da Comissão de Direito Condominial da Ordem dos Advogados do Brasil, Seccional Espírito Santo (OAB-ES), salienta que eventuais excessos causados por usuários das plataformas devem ser punidos e averiguados nos termos da legislação, da convenção e do regimento interno, como é feito com qualquer locatário.
“Penso que a proibição das locações por temporada andam na contramão do desenvolvimento e valorização do mercado imobiliário capixaba, sendo esta nova modalidade de locação uma mola propulsora para o nosso ainda tão pouco explorado turismo”, finaliza.
“Locação veio para ficar”- Felipe Lacerda Almeida, anfitrião e síndico
Desde 2016, Felipe Lacerda Almeida, de 41 anos, que é síndico, anfitrião e até hóspede quando viaja para outros lugares, investe em locação por temporada e garante que o ramo é promissor. Atualmente, ele tem 13 imóveis.
Ciente de que existem condomínios proibindo esse tipo de aluguel, Felipe destaca que nunca passou por esse tipo de situação.
No entanto, para ele, o síndico é quem tem o papel de fazer com que os condôminos fixos e temporários possam cumprir as regras para uma boa convivência e segurança.
A Tribuna- São quantos imóveis alugados por temporada?
Felipe Lacerda Almeida- Tenho 13 imóveis voltados para esse público, sendo apartamentos de 1, 2 e 3 quartos e uma casa, em Vila Velha. Comecei com apenas um.
Qual o perfil dos hóspedes?
Normalmente são famílias brasileiras, mas já recebi hóspedes de outros países, como Estados Unidos, Argentina, Alemanha e outros. A troca de culturas é enriquecedora. Além de aquecer a economia local e o setor imobiliário, há toda uma cadeia que se beneficia.
Algum condomínio onde tem imóvel já proibiu aluguel por temporada?
Não, mas observo esse infeliz movimento. No meu entendimento, o condomínio do futuro vai conciliar três modalidades: imóveis para moradia tradicional, para aluguéis fixos e locação por temporada.
As pessoas não são contra as locações por temporada, e sim aos problemas que surgem devido à precária gestão do condomínio, e sinceramente, boa parte dos síndicos não quer achar soluções.
E a segurança?
Claro que alguns moradores têm receio quanto à segurança, mas os aluguéis pelo aplicativo Airbnb são seguros. Os hóspedes passam por um cadastro prévio e os dados pessoais são verificados. Além do mais, problemas quanto à segurança podem acontecer não só no caso de aluguéis temporários.
A figura do síndico, como administrador, é fundamental. Ele é o gestor do condomínio, é ele quem vai fazer valer as regras e aplicar penalidades em caso de descumprimento. Além disso, a plataforma oferece seguro em cada reserva de R$ 15 milhões para cobrir qualquer problema, até danos causados ao condomínio.
Não tenho dúvida de que a locação por temporada veio para ficar, com as restrições ou não.
Saiba mais
Pontos sobre o tema
A convite da reportagem, a presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-ES, Leidiane Malini, esclareceu alguns pontos sobre o tema.
“A situação é bem complexa e polêmica, sobretudo pelo fato de que a legislação ainda é omissa quanto ao tema. Ou seja, não há nenhuma lei que expressamente proíba ou limite a locação por aplicativos nos condomínios”.
Julgamento
“Entretanto, mesmo com o silêncio legislativo, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento de um caso específico (do Rio Grande do Sul), adotou o entendimento de que em condomínios exclusivamente residenciais é possível que haja a proibição.
Pelo referido entendimento, sequer é necessário que a proibição esteja prevista na convenção ou no regimento interno, já que a proibição se pautaria no caráter exclusivamente residencial do imóvel. Por essa tese, a locação por aplicativos só seria possível se 2/3 dos condôminos alterassem a convenção para constar expressamente a autorização”.
Outro entendimento
Também se tem um entendimento do STJ (caso do Paraná) de que a proibição ou autorização deve passar por uma análise prévia do caráter da locação caso a caso. Isso porque, segundo esse precedente, não se poderia caracterizar a locação por temporada automaticamente como serviço de hospedagem e, portanto, de qualidade comercial, devendo-se a análise ser feita caso a caso.
Temos, portanto, atualmente dois entendimentos do STJ: um dizendo que o caráter exclusivamente residencial do imóvel proíbe a locação por temporada, devendo haver alteração da convenção para permissão, e outro dizendo que para a proibição é que deve ser alterada a convenção.
Em que pesem os entendimentos distintos, o que se tem atualmente é uma tendência à proibição do uso das plataformas nos condomínios residenciais”.
Convenção
“Em minha opinião, a proibição deve ser expressamente disposta na convenção para que seja legal, ou seja, não havendo nenhuma restrição, não poderia o condomínio proibir o uso das plataformas. Não se pode caracterizar uma locação como atividade comercial apenas por ser mediada por um aplicativo/plataforma digital, tampouco se pode atribuir a esse tipo de relação um alegado risco à segurança dos demais moradores”.
Novas regras
“É importante que os condomínios que optem pela proibição estejam atentos na hora da exposição em assembleia e da redação das novas regras de que o que se pretende proibir são as locações por diárias e não por temporada, pois esta última está expressamente prevista na lei de locações”.
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