Cadastro Imobiliário Brasileiro: ajuste para fugir da malha fina no aluguel
A regularização passa pela declaração correta, pagamento mensal do IR se devido e uso do Carnê-Leão integrado ao tributo
Começam neste ano as primeiras modificações práticas da reforma tributária para o mercado imobiliário, o que significa também a necessidade de regularizar o aluguel de imóvel para evitar cair na chamada malha fina do Imposto de Renda (IR).
Essa necessidade surge devido à criação do Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que reúne informações de todos os imóveis do País e que será usado pela Receita Federal em conjunto aos dados declarados pelos contribuintes do IR, podendo punir, com multas, casos de irregularidade.
“A omissão de uma receita de aluguel pode acarretar a autuação do contribuinte pela Receita Federal por ocultação de renda, com aplicação de penalidades, consubstanciadas em multa, juros e correção monetária do valor devido. A depender do grau da conduta, a sonegação fiscal pode configurar inclusive um crime, gerando consequências e efeitos penais”, explica o presidente da Comissão de Direito Imobiliário da Ordem dos Advogados do Brasil – Seccional Espírito Santo (OAB-ES), Luiz Alberto Musso Leal Neto.
Leal Neto explica que todo valor recebido de aluguel de pessoa física deve ser declarado na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior” no programa da Receita Federal.
O advogado João Guilherme Alexandre explica que, se o valor total recebido de aluguel ultrapassar o limite de isenção mensal – que, em 2026, é de R$ 2.259,20 – , a pessoa é obrigada a pagar o imposto mensalmente via Carnê-Leão, por meio do site https://cav.receita.fazenda.gov.br/autenticacao/login/index.
“Esses dados incluídos no Carnê-Leão serão automaticamente importados para a declaração anual do Imposto de Renda, e evitam que o contribuinte caia na malha fina”, explica.
Conforme explica o advogado Lucas Júdice, o pagamento deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do aluguel.
“Se o pagamento não for feito no prazo, haverá cobrança de multa e juros. O próprio sistema do Carnê-Leão calcula os valores devidos. Os dados do Carnê-Leão são automaticamente importados para a declaração anual do IRPF, facilitando o preenchimento e evitando erros”, explica.
Nota fiscal ainda não é obrigatória
Apesar de ter sido regulada no ano passado, a Nota Fiscal para imóveis ainda não é obrigatória. Isso porque a data oficial para o início de sua cobrança ainda será divulgada.
O advogado Mauro Pupim relata que, em novembro de 2025, a Receita Federal publicou uma nota técnica prevendo a obrigatoriedade de emissão de nota fiscal quando da locação de bens imóveis.
O documento será emitido para fins de tributação do IBS e do CBS aos valores auferidos.
“Porém, a nota técnica informa que a obrigatoriedade da nota fiscal, seja para bens imóveis, para água e saneamento ou para bilhete de passagem aérea, não começaria em janeiro deste ano. E não colocou data definida para começar, informando que isso seria definido futuramente”, afirma.
O advogado João Guilherme Alexandre explica que os locadores devem se preparar e guardar todos os comprovantes relacionados ao negócio jurídico, sejam contratos, notas fiscais, recibos, DARFs e outros, pelo prazo de cinco anos.
“Assim, qualquer autuação da Receita Federal relacionada à locação poderá ser contestada com a apresentação da documentação, suficiente para demonstrar a regularidade dos recolhimentos dos tributos incidentes”, explica.
Quais cuidados tomar
Declaração Anual no IRPF
Todo valor recebido de aluguel de pessoa física deve ser declarado na ficha “Rendimentos Tributáveis Recebidos de Pessoa Física e do Exterior” no programa da Receita Federal .
É fundamental informar o valor total do aluguel recebido, mesmo que uma parte tenha sido usada para pagar a imobiliária ou outras despesas.
O proprietário que recebe aluguel pode deduzir a taxa de condomínio (e outras despesas como IPTU e taxas de administração) da receita de locação, desde que seja o responsável legal pelo pagamento dessas taxas, conforme previsto em contrato. Haverá um campo na declaração de Imposto de Renda para as deduções legais na hora de preencher o IR.
Limite
Se o valor total recebido de aluguel (junto com outros rendimentos tributáveis recebidos de pessoas físicas, como pensão alimentícia) ultrapassar o limite de isenção mensal (que, em 2026, é de R$ 2.259,20), você é obrigado a pagar o imposto mensalmente via Carnê-Leão
Obrigatoriedade: O pagamento deve ser feito até o último dia útil do mês seguinte ao recebimento do aluguel.
Atraso: Se o pagamento não for feito no prazo, haverá cobrança de multa e juros. O próprio sistema do Carnê-Leão calcula os valores devidos.
Importação para a Declaração Anual: Os dados do Carnê-Leão são automaticamente importados para a declaração anual do IRPF, facilitando o preenchimento e evitando erros.
Passo a passo para declarar aluguel no Carnê-Leão Web
Entrar no e-CAC e abrir “Apurar Carnê-Leão”. Configure o ano-calendário e perfil. O manual oficial ensina essa etapa inicial.
Em Rendimentos, registre o aluguel recebido no mês. Se houver co-propriedade, cada titular lança sua quota-parte de acordo com o contrato.
Em Pagamentos/Livro-Caixa, informe despesas necessárias à percepção da renda e à manutenção da fonte, quando arcadas pelo locador. Na prática, o cálculo considera o valor líquido do aluguel, e materiais de referência apontam condomínio e IPTU como itens usualmente abatidos quando pagos pelo proprietário. Guarde os comprovantes.
Emitir o DARF do mês e pagar no prazo legal. O serviço oficial permite gerar o documento e, no ano seguinte, importar os dados do Carnê-Leão para a DIRPF.
Para inquilinos
Quem paga aluguel deve lançar o valor na ficha Pagamentos Efetuados, código 70 – Aluguéis de imóveis, informando CPF ou CNPJ do locador e o total pago no ano. Vários guias de referência e cobertura econômica reforçam esse procedimento.
Importante: aluguel pago não é dedutível para pessoa física, mas sua informação ajuda a fechar o cruzamento com o que o locador declara e evita inconsistências. Guarde recibos, comprovantes de transferência e contrato. Com o avanço do Sinter, omissões tendem a aparecer com mais rapidez.
Pessoas Jurídicas
Se o imóvel for alugado para uma empresa (Pessoa Jurídica), o procedimento muda: a própria empresa é responsável por reter o Imposto de Renda na fonte e fazer o repasse para a Receita Federal, além de fornecer a você um Informe de Rendimentos anual. Nesse caso, você apenas informará os valores na ficha correta da declaração anual (rendimentos recebidos de PJ).
Mantenha toda a documentação organizada por pelo menos cinco anos, incluindo contrato de locação, recibos de aluguel e comprovante de despesas dedutíveis, como IPTU.
Consequências de Não Regularizar
A Receita Federal tem acesso a diversas fontes de informação, como as Declarações de Informações sobre Atividades Imobiliárias (Dimob) entregues por imobiliárias e administradoras de imóveis, e cruzamento de dados bancários. A omissão de rendimentos de aluguel leva a:
Multa: Varia de 75% a 225% sobre o imposto devido, além de juros (taxa Selic);
Malha Fina: Retenção da declaração para verificação, o que exige apresentação de documentos e pode resultar em um processo de fiscalização mais aprofundado.
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