Aluguel por temporada: Receita Federal esclarece imposto
Pelas regras, a locação nessa modalidade só pode ser equiparada à hotelaria quando o locador for contribuinte regular do IBS/CBS
A Receita Federal emitiu um comunicado esclarecendo sobre a tributação de imóveis alugados em temporadas. A mudança na tributação dos aluguéis é prevista na Lei Complementar 214/2025, que cria o novo sistema de impostos sobre consumo, o Imposto sobre Bens e Serviços (IBS) e a Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS), no modelo de Imposto sobre Valor Adicionado (IVA) dual.
Segundo a Receita, a Lei Complementar 227/2026, sancionada há duas semanas e que conclui a regulamentação da reforma tributária, não trata de cobrança imediata de impostos sobre aluguéis, como chegou a ser divulgado.
Pelas regras aprovadas, a locação por temporada, de contratos de até 90 dias, só pode ser equiparada à hotelaria quando o locador for contribuinte regular do IBS/CBS.
No caso de pessoas físicas, isso só ocorre se dois critérios forem atendidos simultaneamente: possuir mais de três imóveis alugados e ter receita anual com aluguéis superior a R$ 240 mil, valor que será corrigido anualmente pelo Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
Quem não se enquadrar nesses critérios continua sujeito apenas ao Imposto de Renda da Pessoa Física, sem incidência dos novos tributos sobre consumo. A Receita afirma que a regra foi desenhada justamente para evitar a tributação de pequenos proprietários e reduzir o risco de cobrança indevida.
Outro ponto destacado é que a reforma prevê um período de transição. Embora 2026 marque o início do novo sistema, a cobrança efetiva e plena do IBS e da CBS será escalonada de 2027 a 2033. Com isso, os efeitos financeiros não serão imediatos a todos os contribuintes.
No caso dos aluguéis residenciais tradicionais, a carga do IBS/CBS terá redução de 70%, resultando em uma alíquota efetiva estimada em 8%, além do IR. Já na locação por temporada equiparada à hospedagem, o benefício é menor, mas, segundo a Receita, não chega aos percentuais elevados que vêm sendo divulgados.
Para grandes proprietários, aqueles com muitos imóveis e alta renda, a tributação também será amenizada por mecanismos como alíquota reduzida, cobrança apenas sobre valores acima de R$ 600 por imóvel, possibilidade de abatimento de custos com manutenção e reforma, além de cashback (devolução de impostos) para inquilinos de baixa renda.
Os números
90 dias período de contrato de aluguel por temporada
Até 2033 transição da reforma tributária
Entenda
Regras
A equiparação de aluguel por temporada (menor ou igual a 90 dias) à hotelaria só vale para quem é contribuinte de IBS/CBS, e pessoa física só vira contribuinte se tiver mais de 3 imóveis e receita anual de aluguel acima de R$ 240 mil.
Além disso, a Reforma prevê transição: os efeitos financeiros não são plenos e imediatos para todos em 2026. A base normativa é a Lei Complementar 214/2025. A regulamentação que alcança locações decorre da Lei Complementar nº 214/2025, que institui IBS/CBS no modelo de IVA dual.
Equiparação
A locação por temporada pode ser equiparada a hospedagem somente quando o locador é contribuinte do regime regular de IBS/CBS.
Pessoa física só será contribuinte de IBS/CBS se tiver mais de 3 imóveis locados e receita anual de aluguel maior que R$ 240 mil. Quem não se enquadra segue apenas no IRPF.
Alíquotas efetivas: aluguel residencial tradicional tem redução de 70% na carga de IBS/CBS (efetivo 8%), além do IR. No aluguel de temporada equiparada a hotelaria, o benefício é menor, mas não chega a 44%.
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