Mais de 4 mil condomínios vetam aluguel por AirBnb e outras plataformas no ES
Decisões da Justiça dão poder ao síndico, e 90% dos condomínios do ES proíbem locação
De um total de 4.500 condomínios no Espírito Santo, pelo menos 4 mil proíbem o aluguel de imóveis por aplicativos, conforme o Sindicato Patronal de Condomínios e Empresas de Administração de Condomínios no Espírito Santo (Sipces).
Segundo o presidente do sindicato, Gedaias Freire da Costa, esse tipo de locação acaba trazendo uma quantidade grande de pessoas entrando no condomínio sem cadastro e colocando em risco a segurança dos moradores.
A compra de um imóvel residencial, geralmente é para moradia ou para locação por um prazo de um ou dois anos. "Quando quer lucro, está transformando o condomínio em uma espécie de apart hotel".
Ele lembrou que em um prédio sem porteiro, permitir a entrada desse hospedes sem identificação pode significar prejuízo para os proprietários, mesmo que as plataformas ofereçam seguros.
Ao mesmo tempo que consumidores relatam experiências positivas, não é difícil encontrar aqueles que passaram por dificuldades que vão desde imóvel sem energia elétrica, cancelamento em cima da hora e dificuldade de contato com o anfitrião.
Já do lado dos anfitriões, reclamações dos vizinhos do apartamento alugado por causa de festa com som alto, falta de cuidado com o imóvel e até furto estão na lista.
A advogada e presidente da Comissão de Direito Condominial da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-ES), Leidiane Malini, explicou que não há legislação sobre locação de imóveis por aplicativo, como o Airbnb, no Brasil. Segundo ela, os condomínios que querem proibir têm se apegado a duas decisões do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Uma delas estabelece que para proibir o aluguel por aplicativo, o condomínio tem que alterar a convenção com um quorum qualificado de dois terços. Em outra decisão a corte entendeu que se o condomínio é residencial, já está implicitamente proibida essa forma de locação.
Para a advogada, quando não há nada na convenção expressamente proibindo, o proprietário do imóvel pode alugar. "Faz parte do direito de propriedade. A lei permite a locação por temporada, então de 1 a 90 dias", afirmou. Na visão dela, o necessário é que sejam criadas normas claras.
O advogado que atua no ramo imobiliário Diovano Rosetti explicou que em um condomínio é preciso respeitar salubridade, segurança e sossego. “A grande discussão é a quebra dessas regras”.
O outro lado
Em nota, a plataforma Airbnb informou que um levantamento realizado a seu pedido pelo Oxford Economics mostrou que, em 2022, o impacto dos hóspedes que usaram o Airbnb no Brasil totalizaram 5,2 bilhões de dólares, o equivalente a 5,2% de toda a atividade turística direta no país. O aumento foi de 31% em comparação com o ano anterior.
A Airbnb frisou ainda que paga todos os impostos devidos no país, seguindo o regime de tributação aplicado. Disse que existe uma série de impostos recolhidos, sendo alguns federais e outros municipais. Além disso, falou sobre as mudanças para aumentar a segurança, como exemplo citou que desde abril deste ano câmeras de segurança internas foram proibidas em acomodações em todo. E que há o Canal de Apoio ao Vizinho, que permite aos moradores relatar de forma ainda mais fácil e rápida eventuais incidentes em reservas nas proximidades.
Detalhes
Mercado
As plataformas nasceram com a proposta de levar renda extra aos proprietários de imóveis. Mas acabaram por criar uma concorrência com hotéis e pousadas.
Funcionamento
As reservas são feitas por meio das plataformas de celular e computador, bem como os pagamentos. Elas ficam com uma porcentagem e repassam o restante para o anfitrião.
O anfitrião é o dono do imóvel e tem sua própria política de hospedagem estabelecendo algumas regras.
O serviço divide opiniões. Ao mesmo tempo em que oferece opções de hospedagem em locais inteiros, em vez de apenas um quarto, há muitas queixas por parte de hóspedes.
Entre elas, estão: Nem sempre a descrição do imóvel e as fotos do anúncio são precisas em relação ao estado atual do imóvel no momento da hospedagem. Há uma grande variedade em relação a qualidade dos imóveis. Já aconteceram situações de furtos e ferimentos.
As plataformas proporcionam impactos no mercado imobiliário. Os hoteis alegam concorrência desleal, já que pagam impostos e criam empregos. Também há desafios em relação a conformidade com leis de zoneamento.
Com regras definidas pelos anfitriôes, os hóspedes correm o risco de não ser cumprido o que foi acordado, como o cancelamento da reserva.
Fontes: Fernando Otávio, Diovano Rosetti, ReclameAqui.
Modalidade aumenta valor do aluguel para as famílias
A possibilidade de alugar imóveis por aplicativos pode dar ao proprietário uma renda muito superior à proporcionada pelo aluguel tradicional de um ano ou mais. Contudo, essa opção acaba reduzindo a disponibilidade de imóveis para locação de longo prazo e aumentando os preços para as famílias que precisam de um lugar para morar.
A situação pode dificultar a vida de quem mora de aluguel. “Já há casos em que o locador está pedindo o imóvel para colocá-lo em aplicativo”, disse o advogado que atua no ramo imobiliário Diovano Rosetti .
O economista Luiz Sant'Anna destacou que ao mesmo tempo que em alguns períodos o imóvel pode ter alta procura, em outros pode ficar muito tempo vazio. "Além disso, tem uma concorrência dentro do próprio prédio, com anfitriões colocando preços menores".
Por outro lado, se imóveis pequenos e bem localizados estão sendo buscados por investidores para essa finalidade, novos imóveis estão sendo construídos para serem utilizados dessa forma.
Análise
“Disparidade com a hotelaria”
“O aluguel de imóvel por aplicativo é uma disparidade com a hotelaria que paga todos os impostos e cria empregos. Em Guarapari, por exemplo, há casos de até 12 pessoas em um apartamento. Hoje temos 38 mil imóveis que, com o descontrole da ocupação, ofertam mais de 500 mil vagas em Guarapari, mais de 30 vezes a quantidade de vagas da hotelaria na cidade. Antes, se falava das plataformas como complementação de renda, e hoje tem gente que vive disso e muito bem. E há a sonegação fiscal. Será que esses anfitriões declaram tudo o que receberam e de quem?”
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