Airbnb em condomínios: tire suas dúvidas sobre a decisão do STJ
Justiça decidiu que uso do Airbnb em condomínios residenciais dependerá de aprovação de dois terços dos moradores em assembleia
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Alugar um apartamento por poucos dias em plataformas como o Airbnb deixou de ser uma decisão exclusiva do proprietário. Em julgamento concluído nesta semana, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) decidiu que esse tipo de hospedagem em condomínios residenciais só poderá ocorrer com autorização do condomínio.
Pela decisão da Segunda Turma, a permissão dependerá de aprovação em assembleia com o voto favorável de pelo menos dois terços dos condôminos. Para a maioria dos ministros, quando o imóvel passa a receber hóspedes em alta rotatividade e com finalidade econômica, ele deixa de ter uso estritamente residencial.
O caso analisado envolveu uma moradora de Minas Gerais, que queria continuar oferecendo seu apartamento para estadas curtas sem submeter o tema à assembleia. O condomínio alegou que a convenção previa apenas uso residencial e que a prática alterava a rotina e o perfil do edifício.
No voto que prevaleceu, a ministra Nancy Andrighi ressaltou que a natureza da atividade não muda em razão do meio utilizado para anunciar o imóvel.
Na prática, porém, a decisão não obriga automaticamente todos os condomínios do País a adotarem esse entendimento.
Segundo o presidente do Sindicato Patronal de Condomínios do Estado, Gedaias Freire, o julgamento ocorreu em um recurso especial comum, e não no rito dos recursos repetitivos, mecanismo que uniformiza a jurisprudência e torna obrigatória sua aplicação em casos semelhantes.
“Na prática, o STJ consolidou o entendimento de que condomínios exclusivamente residenciais só podem permitir locações por aplicativos se houver autorização expressa na convenção condominial, aprovada por quórum de dois terços dos condôminos”.
Ele lembra que o próprio STJ já adotou posições diferentes sobre o tema. Em decisões anteriores, já houve entendimento que a destinação estritamente residencial já bastaria para impedir esse tipo de locação, enquanto outros exigiam alteração da convenção para proibir a prática. “Agora, a lógica foi invertida: para permitir o aluguel por aplicativos, será necessária aprovação expressa dos condôminos”.
“Não deve haver corrida para novas assembleias”
A recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) não dever provocar uma corrida imediata para a realização de assembleias em condomínios.
Essa é a percepção do presidente do Sindicato Patronal de Condomínios do Estado, Gedaias Freire. Ele explica que, antes desse entendimento, o condomínio precisava alterar a convenção para proibir a locação por curta temporada.
“Agora, a lógica se inverteu: para autorizar esse tipo de locação, será necessária a aprovação de uma mudança na convenção condominial. A assembleia pode ser convocada pelo síndico ou por um quarto dos condôminos. Em um prédio com 12 unidades, por exemplo, bastaria o apoio de quatro proprietários para levar o tema à votação”.
No entanto, ele explica que, mesmo que a assembleia seja convocada, a autorização só será concedida se houver aprovação de dois terços dos condôminos.
Por isso, segundo ele, a tendência é de que o mercado se ajuste gradualmente, sem uma mobilização imediata e generalizada para alterar as convenções dos condomínios.
Para o especialista em finanças Charo Alves, o cenário mais provável é de alta nas diárias no curto prazo, seguida de uma acomodação gradual do mercado, com normalização da oferta e dos preços ao longo do tempo.
Airbnb vê decisão como não definitiva
Em nota, a Airbnb, que atuou como interessada na ação, ressaltou que a decisão do STJ refere-se a um caso específico e pontual, não é definitiva e não determina a proibição da locação via Airbnb em condomínios.
A plataforma ainda destacou que proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito de propriedade e que tomará medidas legais e avaliará “todos os caminhos para que a comunidade continue a exercer seu direito legal de gerar renda com seus próprios imóveis”.
Tire suas dúvidas
Como autorizar esse tipo de locação?
Para permitir esse uso em um condomínio residencial, é necessário alterar a convenção condominial. Essa mudança exige aprovação de pelo menos dois terços dos condôminos.
A decisão vale só para Airbnb e Booking?
Não. O entendimento não depende da plataforma utilizada para anunciar o imóvel. O que importa é a natureza da atividade. Se houver hospedagens frequentes e alta rotatividade de ocupantes, a atividade pode ser enquadrada como comercial, independentemente de o anúncio ser feito em aplicativos, imobiliárias ou outros meios.
O caso pode chegar ao Supremo Tribunal Federal (STF)?
Em princípio, não. A discussão envolve a interpretação de leis federais, como o Código Civil e a Lei dos Condomínios, e não questões constitucionais. Por isso, a tendência é que a palavra final seja mesmo do STJ.
A locação por temporada vai acabar?
Não necessariamente. Muitos empreendimentos novos já são lançados com autorização expressa para esse tipo de hospedagem. Em condomínios mais antigos, a solução pode ser estabelecer regras de convivência, como prazo mínimo para locação e exigências de segurança.
O melhor caminho é buscar equilíbrio entre o direito de propriedade e o sossego, a segurança e a finalidade residencial do condomínio.
O que dizem especialistas
Segurança jurídica
“O direito de propriedade continua preservado, mas deve coexistir com a função social do condomínio e com os direitos dos demais moradores.
A decisão também traz maior segurança jurídica para os condomínios, que há anos enfrentam conflitos sobre o tema sem um entendimento uniforme. Não se trata de proibir o Airbnb, mas de reconhecer que esse modelo de utilização coletiva precisa observar a convenção condominial e a vontade da maioria qualificada dos condôminos”.
Guilherme Machado, especialista em Direito Imobiliário
Hospedagem mais cara
“Esse tipo de regulação existe em outros países. O ponto é calibrar a regra. Se a restrição virar referência geral para condomínios residenciais, haverá proteção aos moradores, mas também custo para consumidores que usam essa modalidade. A oferta pode cair, as diárias podem subir e turistas podem ter menos alternativas fora da rede hoteleira. Regular é necessário quando há custos coletivos. Regular mal, porém, pode transformar inovação em privilégio caro”.
Eduardo Araújo, economista e professor na Fucape Business School
Vitória para a hotelaria
“É uma pequena vitória para a organização do setor. A decisão protege moradores, segurança e a finalidade residencial dos condomínios, mas o principal ponto é o reconhecimento do STJ de que esse modelo de locação caracteriza exploração econômica e descaracteriza o uso residencial do imóvel.
Para a hotelaria, isso reforça a necessidade de isonomia. Quem recebe hóspedes e cobra diárias deve seguir regras equivalentes às dos meios formais, incluindo tributos, fiscalização, segurança e cadastro”.
Fernando Otávio Campos, presidente da ABIH-ES
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