Em tempos de pandemia do coronavírus, muito se debateu sobre o reajuste ou não do valor dos aluguéis, residenciais ou comerciais, diante da dificuldade financeira enfrentada por muitos locatários. O Índice Geral de Preços - Mercado (IGPM), o indicador mais  utilizado nos contratos de locação, encerrou  2021 com uma alta acumulada de 17,78%, a segunda maior alta anual desde 2002.

Essa alta desenfreada e imprevisível provocou grandes impactos na correção dos contratos de locação, principalmente os residenciais, o que gerou um aumento de demandas judiciais pleiteando a substituição do indicador. Em alguns casos, a Justiça acatou o pleito dos inquilinos e determinou que o reajuste fosse realizado com base no Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que fechou  2021 em 10,06%, bem como outros índices, a exemplo do INPC.

Além disso, tramita em regime de urgência o Projeto de Lei 1026/21, cujo objetivo é alterar a Lei nº 8.245/1991 (Lei do Inquilinato), para determinar que  reajustes de aluguel não possam ser superiores ao IPCA.

Com o objetivo de criar um índice mais apropriado para mensurar a inflação dos alugueis de imóveis residenciais, foi lançado pelo Instituto Brasileiro de Economia da Fundação Getulio Vargas (FGV IBRE) o Índice de Variação de Aluguéis Residenciais (IVAR) em janeiro deste ano.

Conforme o FGV IBRE, o novo indicador será calculado com base em dados coletados de contratos assinados por inquilinos e locatários de quatro capitais – Rio de Janeiro, São Paulo, Porto Alegre e Belo Horizonte, os quais serão obtidos junto a empresas administradoras de imóveis.

É importante ressaltar que não há nenhum impedimento para que o IVAR já seja utilizado nos novos contratos de locação, mas a adoção do citado índice, assim como a de outros, é facultativa.

Nos contratos que estão em vigor, é possível alterar o indicador e estabelecer o IVAR como novo índice por meio de aditivo contratual, pela livre manifestação de vontade, pois a própria Lei do Inquilinato, em seu artigo 18, permite às partes fixar novos indexadores de reajustes no contrato.

Porém, a adoção do IVAR deve ser analisada com cautela, pois o índice, ainda, é composto por dados de apenas quatro capitais brasileiras, sem considerar as variações regionais.

Contudo, apesar da sua amostra ainda ser limitada, o IVAR, por sua especificidade, tem se revelado um índice mais condizente com a variação de preço dos alugueis residenciais, refletindo com mais precisão a realidade do mercado imobiliário de locação residencial, diferentemente do IGPM, que abrange  variação de preços da cadeia produtiva e é muito influenciado pelo dólar.

O mais importante é que nenhum indicador venha a se tornar obrigatório, como pretende o PL 1026/21, por serem bastante voláteis, e que as partes possam sempre negociar livremente o índice que lhes parecer  adequado.

Leila Sales Macedo Imbroisi advogada e diretora Estadual do Instituto Brasileiro de Direito Imobiliário (Ibradim).