Vitória e Vila Velha com maiores valorizações imobiliárias do País

O Brasil carece de pesquisas com credibilidade sobre o mercado imobiliário. Uma ótima exceção é a pesquisa FipeZAP, que enfatiza principalmente a variação de preços dos imóveis do mercado secundário (imóveis usados), com abrangência nacional, em 50 cidades.
No Espírito Santo, ela traz dados de Vitória e Vila Velha. Assim, para essas cidades, é uma pesquisa que complementa as pesquisas realizadas pelo Sinduscon-ES (Sindicato da Indústria da Construção), focadas em velocidade de vendas e preços do mercado primário (imóveis novos vendidos pelas incorporadoras), para análise do mercado.
A mais recente pesquisa publicada pelo FipeZAP, 6 de outubro, refere-se ao fechamento do terceiro trimestre do ano e traz algumas informações relevantes.
Em primeiro lugar, aponta que no cenário nacional o mês de setembro teve a maior alta de preços desde 2014. Mostra também que nos últimos 12 meses a variação foi de 2,14%, abaixo de índices de inflação (levemente abaixo do IPCA, com 2,92% e muito abaixo do IGP-M, que explodiu, com 17,94%).
Entretanto, chama a atenção as cidades capixabas: Vila Velha teve o maior aumento dentre as 50 cidades pesquisadas, com alta de 7,96%, atingindo preço de R$ 6.808/m², e Vitória teve alta acima da média, 4,09%, atingindo preço de R$ 6.841/m².

Não podemos interpretar a alta de Vila Velha como uma explosão de preços.

Vila Velha sofria até pouco tempo com excessiva oferta no mercado primário, originada por aquecimento de lançamentos na primeira metade desta década, provocando guerra de preços, no mercado altamente competitivo.

Com a redução dos lançamentos na segunda metade da década, ano a ano a sobreoferta foi sendo absorvida (com guerra de preços). Assim, mais recentemente, a queda dos juros contribuiu para o aquecimento, num município litorâneo (com grande parte dos imóveis a poucos metros do mar), ainda bastante acessível em uma comparação nacional. Tanto é assim que os imóveis canela-verde são constantemente comprados por clientes de outros estados e até mesmo que vivem no exterior.

A pesquisa também traz dados mais estratificados de Vitória, por bairros, que merecem cuidado interpretativo. Demonstra que Santa Luiza, com edifícios mais novos e vistas exuberantes, tem os preços mais altos da cidade (R$ 8.519/m²), seguido por Mata da Praia, Barro Vermelho e Praia do Canto.

Vale lembrar que a pesquisa FipeZAP é voltada para o mercado de imóveis usados. Embora saibamos que a Praia do Canto apresenta os preços de imóveis novos mais altos do Estado (por meio das pesquisas do Sinduscon-ES), o bairro tem muitos imóveis mais antigos, diferentemente de Santa Luiza.

Assim, a pequena amostra de imóveis usados de Santa Luiza são quase todos imóveis seminovos, enquanto a grande amostra de imóveis usados da Praia do Canto tem uma alta diversificação de idades de imóveis.

A mesma análise vale para bairros com menor preço médio, como Jardim da Penha (com preço médio de R$ 5.810/m²), bairro que possui em sua amostra grande quantidade de imóveis mais antigos.

Eduardo Borges é diretor de Economia e Estatística do Sinduscon-ES.