Veja se compensa atualizar valor de imóvel com nova lei
Desoneração permite medida para pagar tributo menor na venda, mas vale a pena só se transação for daqui a ao menos 15 anos
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Uma medida incluída na lei de desoneração da folha de pagamentos estabelece que empresas e pessoas físicas podem atualizar o valor de seus imóveis com alíquota reduzida.
Para pessoas físicas, a alíquota será de 4%, calculada sobre a diferença entre o valor de compra, que consta na declaração do Imposto de Renda, e o de mercado.
As empresas que optarem por atualizar o valor dos imóveis constantes em seu patrimônio terão alíquota de 6% de Imposto de Renda das Pessoas Jurídicas (IRPJ) e de 4% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL).
Nos dois casos, o pagamento do imposto deverá ser feito em até 90 dias, prazo que começou a contar desde o dia 16 de setembro, quando foi publicada a nova lei, ou seja, até a primeira quinzena de dezembro. O prazo e a forma de atualização ainda serão definidos pela Receita Federal.
Mas a regra pode prejudicar quem antecipar o pagamento do imposto e precisar vender esses bens nos próximos 15 anos.
Quem fizer a alienação do imóvel antes desse prazo corre o risco de ser tributado duas vezes e pagar mais Imposto de Renda, em vez de economizar, considerando a fórmula de cálculo prevista na nova legislação.
Para calcular exatamente se vale a pena, o proprietário teria de saber, de antemão, quando o imóvel será vendido e qual será o seu valor em uma data futura.
Como isso não é possível, resta fazer simulações para cada caso específico.
Os dois cálculos a serem considerados
1º Imposto atual
O proprietário precisa considerar que outras leis já garantem tributação menor que a prevista na tabela progressiva da Receita Federal, cuja primeira faixa é de 15% sobre o valor de até R$ 5 milhões, podendo chegar a 22,5% para valores maiores.
A adesão não vale a pena, por exemplo, para quem pretende vender um imóvel residencial e utilizar todo o dinheiro para comprar outro em até 180 dias, pois há isenção neste caso.
Esse é um benefício que pode ser usado a cada 5 anos.
Está isento ainda o contribuinte que possui um só imóvel e o vende por até R$ 440 mil.
Há ainda os fatores de redução, alguns previstos em lei de 2005, que aumentam a cada mês.
Imóveis adquiridos até julho de 1998, por exemplo, já contam com alíquota de 3,99% neste momento, e esse percentual irá cair nos próximos anos.
Para imóveis comprados após essa data e até março de 2008, o patamar inferior a 4% será alcançado nos próximos 15 anos, o que pode tornar a opção pelo programa desvantajosa — mas é preciso analisar.
Mesmo para quem adquiriu após essa data, é necessário fazer as contas e projetar o futuro do imóvel para saber se haverá ganho.
As simulações para saber qual a alíquota atual podem ser feitas por um especialista ou por meio do programa Ganhos de Capital (GCAP), da Receita Federal.
2º Aproveitamento
A nova legislação trouxe uma tabela que retira o benefício de quem aderir ao programa, mas vender o imóvel antes de três anos.
Esse contribuinte perde o imposto pago antecipadamente — a lei não prevê restituição— e será tributado pela alíquota devida no momento da venda, que varia conforme a data de aquisição.
Para vendas em prazo superior a três e igual a 15 anos haverá o aproveitamento de parte do imposto pago antecipadamente, para reduzir o que é devido.
Esse aproveitamento aumenta com o tempo e é possível ter redução de tributação, a depender da alíquota efetiva naquele momento.
Para quem vender o imóvel após 180 meses dessa atualização (a partir de 2039), o aproveitamento do benefício é total, mas o resultado para o contribuinte sempre dependerá de fatores como valorização e alíquota efetiva.
Fonte: Jornal Folha de S. Paulo.
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