Proprietário ou inquilino: quem deve pagar a taxa extra do condomínio?
Conflitos entre proprietários e inquilinos aumentam por falta de clareza sobre pagamento e alta inadimplência em condomínios
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Conflitos entre proprietários e inquilinos por conta das taxas de condomínio também são comuns, muitas vezes por falta de uma comunicação clara no contrato de aluguel ou mesmo do síndico.
A maior causa de conflitos sobre taxa extra entre locatários e locadores envolvem reposição do fundo de reserva, segundo o advogado imobiliário Gilmar Custódio. No geral, a taxa extra fixada para arcar com despesas extraordinárias é de responsabilidade do proprietário.
“A lei de locação distingue claramente o que é despesa ordinária e extraordinária, onde o locatário é obrigado a suportar o pagamento das despesas ordinárias incluindo a reposição do fundo de reserva total ou parcial, quando utilizado no custeio das despesas ordinárias”, explicou Custódio.
Ou seja, se a taxa extra for estabelecida para repor o fundo de reserva gasto com despesas ordinárias, será de responsabilidade do locatário e não do locador, reforçou o advogado.
Não cabe ao síndico determinar quem é o responsável pelo pagamento, pois tal obrigação deriva da lei, de acordo com Custódio.
“Contudo, é indispensável constar na ata de deliberação da assembleia a que se refere a obra ou reparo, especificando claramente a finalidade da arrecadação, principalmente quando se tratar de reposição do fundo de reserva, cuja responsabilidade será do locatário”.
O advogado imobiliário Diovano Rosetti reforçou: “o síndico tem um papel fundamental nesse caso. Com clareza, constando em ata, evitaria muitos conflitos entre moradores”.
Ele exemplificou um caso de taxa extra para construção de uma calçada cidadã. “O locatário não pagaria essa taxa, pois tal obra seria de responsabilidade do locador e ficaria incorporado ao imóvel”.
A responsabilidade pelo pagamento da taxa extra pode variar de acordo com o contrato de locação firmado entre proprietário e inquilino, segundo a síndica profissional Juliana Monteiro.
“É recomendável que essa condição seja prevista no contrato de aluguel, deixando claro quem assume esse custo. Se não houver disposição expressa, a responsabilidade normalmente recai sobre o proprietário, que é quem consta na matrícula do imóvel”.
Alta na inadimplência com as tarifas
A inadimplência da taxa de condomínio subiu em março e atingiu 6,8% na média nacional.
O valor é o maior dos últimos 10 meses, segundo levantamento realizado e divulgado pela Superlógica, plataforma de soluções tecnológicas e financeiras para os mercados condominial e imobiliário.
O pico de inadimplência condominial nos últimos 12 meses havia sido em maio do ano passado, quando a taxa ficou em 7,6%.
Já em relação a fevereiro deste ano, o índice apurado foi de 5,9%. O menor percentual dos últimos 12 meses foi registrado em dezembro do último ano: 5,7%.
Em março, as taxas de inadimplência de condomínio de até R$ 500 atingiram 10,26%, alta de 0,36 ponto percentual em relação a fevereiro, a segunda maior marca dos últimos 12 meses.
A inadimplência do mercado condominial vem subindo, e dois dos motivos são o aumento da inflação e da taxa de juros, segundo João Baroni, diretor de crédito do grupo Superlógica.
“São fatores que reduzem o poder de compra da população e, consequentemente, aumentam a inadimplência – sobretudo a condominial, dada a prioridade de pagamento das pessoas por despesas mais caras, como cartão de crédito, aluguel, empréstimos e cheque especial”, disse.
A base de dados que embasa o índice é composta por aproximadamente 300 mil condomínios de todas as regiões do Brasil, somando mais de 4,2 milhões de imóveis — incluindo casas e apartamentos —, que possuem boletos que estão há mais de 90 dias sem pagamento.
Todos os dados são anonimizados, ou seja, não são passíveis de associação a um indivíduo, direta ou indiretamente.
O levantamento levou em consideração o valor da taxa de condomínio, o tipo de imóvel — apartamento ou casa — e a sua localização, além das datas de vencimento e pagamento, que mostram se há inadimplência ou não.
Consequências da dívida
A inadimplência da taxa condominial traz consequências prejudiciais tanto para os moradores como para o próprio condomínio.
Se, de um lado, o morador corre o risco de perder até o imóvel por não pagar a cota, caso a dívida seja judicializada e o bem, colocado em leilão, de outro, o gerenciamento de gastos por parte da administração condominial torna-se incerto, muitas vezes inviabilizando manutenções de rotina e obras de melhoria.
O grande risco dos inadimplentes passa por penhora de contas bancárias, veículos e do próprio imóvel, que pode ir a leilão, segundo Gedaias Freire, presidente do Sindicato Patronal de Condomínios (Sipces).
“No leilão, na segunda praça, pode ser vendido por 55% do valor de avaliação do imóvel”, explicou Freire.
O representante do sindicato destacou que o proprietário deve acompanhar e fiscalizar de perto o cumprimento das obrigações contratuais pelo inquilino.
“Em caso de atraso, é importante agir rapidamente, notificando formalmente o locatário e buscando solução amigável antes de recorrer ao Judiciário”, explicou Gedaias Freire.
Contrato claro
Detalhes são importantes
Conflitos entre proprietários e inquilinos
As taxas de condomínio também criam conflitos entre proprietários e inquilinos.
Quem paga a taxa?
Via de regra, a taxa extra fixada para arcar com despesas extraordinárias é de responsabilidade do proprietário (locador).
Contudo, coube a Lei de Locação distinguir claramente o que é despesa ordinária e extraordinária, onde o locatário é obrigado a suportar o pagamento das despesas ordinárias, incluindo a reposição do fundo de reserva total ou parcial, quando utilizado no custeio das despesas ordinárias.
Ou seja, se a taxa extra for estabelecida para repor o fundo de reserva gasto com despesas ordinárias, ela será de responsabilidade do locatário e não do locador.
Não cabe ao síndico determinar quem é o responsável pelo pagamento, pois tal obrigação deriva da lei. Contudo, é indispensável constar na ata de deliberação da assembleia a que se refere a obra ou reparo, especificando claramente a finalidade da arrecadação, principalmente quando se tratar de reposição do fundo de reserva, cuja responsabilidade será do locatário.
Contrato de aluguel
Para evitar problemas e a necessidade de acionar a Justiça, a recomendação é realizar uma análise detalhada do perfil do inquilino, incluindo verificação de antecedentes financeiros, referências de locações anteriores e comprovação de renda, o que pode auxiliar a verificar se o locatário tem condições de honrar os compromissos assumidos.
Fonte: Diovano Rosetti, Gilmar Custódio, Gedaias Freire e Juliana Monteiro.
Análise: “Alta nos preços dos imóveis influencia na inadimplência”
“Nos últimos anos, tem-se observado um crescimento significativo dos índices de inadimplência nos condomínios brasileiros, fenômeno que tem provocado um aumento expressivo nos conflitos judiciais envolvendo a cobrança de taxas condominiais, especialmente as chamadas taxas extraordinárias ou taxas extras.
Esse cenário tem afetado não apenas a convivência entre condôminos, mas também a sustentabilidade financeira das administrações condominiais, uma vez que o não pagamento das cotas compromete o custeio de despesas essenciais.
A inadimplência condominial é um reflexo direto de diversas dinâmicas econômicas e sociais que têm pressionado a renda das famílias. Além disso, a inflação acumulada, especialmente nos serviços e insumos utilizados nos condomínios, e a baixa cultura de mediação e conciliação em muitas administrações condominiais.
No caso específico do Estado, o cenário se insere dentro de uma realidade nacional, mas com algumas particularidades. A elevação dos preços de imóveis e aluguéis em municípios como Vitória, Vila Velha e Serra tem aumentado o custo de vida, pressionando ainda mais os orçamentos domésticos. Portanto, a elevação da inadimplência condominial no Brasil e no Estado é multifatorial, envolvendo aspectos econômicos, jurídicos e de gestão.”
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