O que é o 'CPF dos imóveis' e por que ele pode aumentar o IPTU
Reforma tributária brasileira altera forma de cobrança de impostos sobre imóveis a partir de 2026
Previsto na Reforma Tributária, o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro), apelidado de "CPF dos imóveis", tem levantado dúvidas acerca do seu impacto sobre o valor do IPTU (Imposto sobre a Propriedade Predial e Territorial Urbana).
Reforma tributária brasileira altera forma de cobrança de impostos sobre imóveis a partir de 2026. As principais mudanças previstas nesse caso, segundo o Governo Federal, não estão na fórmula de cálculo do IPTU, mas na digitalização e integração em um único sistema de informações sobre propriedades, hoje espalhados em bancos de dados de cartórios, prefeituras e da Receita Federal.
Mudança na dinâmica de processamento de informações sobre imóveis tem gerado receio em proprietários. No início do mês, o Comprova identificou publicações nas redes sociais que revelam dúvidas e desinformação sobre as mudanças. Para esclarecer o que deve mudar e se o valor do imposto pode aumentar, o projeto consultou o advogado tributarista Bruno Gonçalves e informações da Secretaria Municipal da Fazenda de São Paulo e da Receita Federal.
Novo sistema pode gerar reajustes nos valores do IPTU. Isso porque o valor de referência para os imóveis passará a ser o valor de mercado, que levará em conta as atualizações dos dados enviados pelos órgãos públicos ao novo sistema (leia mais abaixo).
SOBRE O 'CPF DOS IMÓVEIS'
Reforma não altera a fórmula de cálculo do IPTU. A conta continua sendo a multiplicação do valor venal - usado como base do cálculo para o IPTU - pela alíquota do imposto. A grande mudança está na forma como o valor venal será apurado, a partir da criação de dois novos sistemas: o CIB e o Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais).
CIB e Sinter buscam modernizar sistema tributário. A ideia é que a atualização ajude a dar mais transparência e agilidade na coleta de informações sobre as propriedades, segundo o Governo Federal.
CIB funcionará como "CPF" para os imóveis no país. Pelo cadastro, será atribuído um código de identificação único a cada propriedade.
Sinter integrará, por meio de plataforma da Receita Federal, dados do CIB com os de cartórios, prefeituras e outros órgãos. Isso permitirá um monitoramento, quase em tempo real, das transações imobiliárias.
POR QUE VALOR DO IPTU PODE AUMENTAR?
Com a implementação de sistemas como CIB e SINTER, a tendência é que o valor venal (referência para o cálculo do IPTU) se aproxime cada vez mais do valor de mercado efetivo. Ou seja, fique mais próximo do preço real pelo qual o imóvel é vendido.
Antes da reforma tributária, valor variava a depender do órgão responsável pelo cálculo. No caso das prefeituras, por exemplo, que não costumavam atualizar o valor venal regularmente, o IPTU era cobrado sobre uma base de cálculo defasada.
Com novo sistema, haverá um único valor venal para cada imóvel. Isso traz mais segurança jurídica, segundo especialistas ouvidos pelo Comprova, mas também significa que a atualização dos valores será mais frequente.
Com fiscalização automática pelo Sinter, valor venal passará a refletir o preço de mercado. O resultado é que, embora a alíquota não mude, a base de cálculo poderá ser maior e, nesse caso, levar a um aumento no valor final do IPTU a ser pago.
Implementação dos novos sistemas já está em andamento. A previsão é que o CIB e o Sinter comecem a funcionar a partir de 1º de janeiro de 2026 para as capitais e a partir de 1º de janeiro de 2027 para os demais municípios.
O QUE DIZ O GOVERNO FEDERAL
Governo Federal diz que CIB é alvo de desinformação. Em nota, a Secom (Secretaria de Comunicação Social) divulgou que "não existe nenhuma nova regra da Receita que eleve IPTU e impostos de heranças ou que aumente tributação sobre aluguéis".
O Cadastro Imobiliário Brasileiro (CIB), que tem sido apelidado de 'CPF dos imóveis', não gera interferência alguma sobre os preços dos aluguéis (seja para o proprietário, seja para o inquilino), muito menos com filhos que moram com os pais (não há nada nesse sentido; essa hipótese não existe, é fake news sem qualquer fundamento ou lógica). Governo Federal, em nota
Cadastro não acarreta em criação ou aumento de impostos, acrescentou a Secom. O novo sistema, segundo a pasta, prevê um "inventário dos imóveis, alimentado com dados dos municípios e cartórios". "A finalidade da CIB é dotar o Brasil de um cadastro imobiliário único, gerando segurança jurídica para os proprietários, adquirentes e vendedores, relacionado às operações com imóveis no âmbito do imposto sobre valor agregado", acrescentou.
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