Mudanças na taxa de Marinha: o que pode ser alterado com projeto no Congresso
Especialistas explicam o que pode ser alterado nas regras sobre imóveis da União com novo projeto em debate no Congresso Nacional
Depois de nove meses parado, o Senado retomou a discussão sobre a proposta de emenda à Constituição (PEC) que acaba com a figura dos terrenos de marinha.
Mas, na prática, especialistas explicam o que pode mudar? Primeiramente, é preciso lembrar que terrenos de marinha são áreas da costa marítima com 33 metros contados a partir do mar em direção ao continente.
Se a PEC passar para a fase de votação no plenário e for aprovada, essas áreas serão transferidas a estados e municípios de forma gratuita ou a ocupantes privados mediante pagamento.
O advogado Gilmar Pereira Custódio, que é vice-presidente Jurídico da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES), disse que a PEC nº. 3/2022 tem como objetivo revogar o inciso VII do artigo 20 da Constituição Federal e o parágrafo 3º do artigo 49 do Ato Das Disposições Constitucionais Transitórias.
“Resumidamente significa promover a transferência dos imóveis situados em terreno de marinha (aqueles sob domínio da União) para os estados, municípios, foreiros (os em regime de aforamento) e os ocupantes (os em regime de ocupação), mantendo sob o dominio da União aqueles afetados ao serviço público federal, autarquias e unidades ambientais”.
Ou seja, a União manterá apenas aquelas áreas utilizadas por ela e aquelas das unidades ambientais (não se confundindo com as praias, rios, lagos, mangues, por exemplo, ) que são bens públicos e não serão afetados.
Especialista em terreno de marinha, notarial e registral, o advogado Renato Rizk Minassa, explica que atualmente, a taxa é calculada sobre o valor venal dos imóveis.
O advogado explica que o mínimo é a taxa de foro de 0,6%, incidente sobre o valor venal do terreno de marinha sob o regime de aforamento. Já o máximo é a taxa de ocupação de 2% sobre o valor venal, e que não se cobra mais a taxa sobre o valor da construção existente no terreno.
Segundo Minassa, o que a PEC fará é introduzir no texto da Constituição o direito de remição gratuita ou onerosa do terreno de marinha, a depender, se o imóvel está localizado em área de interesse social ou não.
“Ou seja, terá um trâmite bem mais difícil para excluir o direito de remição futuramente (no caso de imóveis em regime de aforamento), mas não são todos os casos que será de forma gratuita”.
Tire das dúvidas
1 O que são os chamados terrenos de marinha?
São terrenos que se situam ao longo da costa marítima e na margem da foz dos rios, além de uma faixa de terras que contornam as ilhas marítimas ou estão sob aterros.
Atualmente as áreas pertencem à União e na maioria dos casos ocupadas pelos particulares, como destaca Renato Rizk Minassa, advogado imobiliarista, especialista em Terreno de Marinha, notarial e registral.
2 É possível estimar quantos mil moradores no Espírito Santo ainda pagam taxa de Marinha?
Em 2022, a relação dos terrenos de marinha no Estado possuía 51.824 imóveis cadastrados, desde terrenos, casas, salas e apartamentos, até clubes, colônia de pescadores, portos, docas e imóveis patrimoniais utilizados pelo Estado e municípios.
3 Isso significa que mais de 51 mil pagam taxa de marinha?
Não, porque parte dessas pessoas tem direito de isenção. Essa isenção, em geral, é para quem ganha até cinco salários mínimos (R$ 7.060). Mas, anualmente, é preciso pedir a isenção para a Secretaria de Patrimônio da União (SPU).
4 Quais são as taxas pagas?
São dois tipos de taxas que anualmente são pagas, como cita o advogado Gilmar Pereira Custódi, que é vice-presidente Jurídico da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi-ES).
São elas a taxa de ocupação ( 2% para terrenos em regime de ocupação) e a taxa de foro ( 0,6% para terrenos em regime de aforamento, que é quando o morador do imóvel passa a ter domínio útil sobre o terreno de marinha).
Além dessas, em todas as transferências onerosas paga-se o encargo denominado de laudêmio no percentual de 5% sobre o terreno, excluída a benefeitoria.
5 O que está sendo discutido no Senado? O que muda?
Após nove meses parado, o Senado decidiu retomar a discussão sobre a proposta de emenda à Constituição (PEC) que acaba com os terrenos de marinha e as taxas cobradas por seus ocupantes. O texto já foi aprovado pela Câmara dos Deputados no início de 2022.
O projeto muda as regras sobre terrenos na costa brasileira e abre a possibilidade para que, em alguns casos, lotes passem a ter o controle do setor privado.
A Constituição prevê que os terrenos de marinha são áreas de propriedade da União, localizadas na orla do litoral do país (até 33 metros da linha média da maré em 1831) ou nas bordas de rios afetados pela maré.
No País, há cerca de 550 mil terrenos nessas condições, dos quais mais de 250 mil ocupados.
Isso ocorre mediante o pagamento de taxas: o laudêmio (cobrado sobre a venda do imóvel), o foro (de 0,6% sobre o valor do imóvel, pago anualmente pelo ocupante) e a taxa de ocupação (taxa devida por quem não assinou ainda um contrato de arrendamento com a União).
A proposta acaba com essas taxas e dá várias destinações a esses locais, dependendo de quem está ocupando. Caso a área seja destinada à prestação de serviços públicos federais, mesmo que através de concessionárias, ou tiver unidades ambientais, continuará com a União.
Se houver serviços públicos estaduais ou municipais, será cedida ao Estado ou município.
Caso o terreno esteja ocupado por pessoas ou empresas inscritas na Secretaria de Patrimônio da União (SPU), elas passarão para o domínio pleno deles, mediante pagamento.
Se o ocupante estiver irregular, sem inscrição na SPU, ficará com o imóvel apenas se a ocupação tenha ocorrido de “boa-fé” e “até cinco anos antes” da promulgação da emenda constitucional (após a aprovação da PEC no Congresso).
Os terrenos não ocupados poderão ser vendidos pelo governo federal após a promulgação ou mantidos para projetos públicos.
6 O projeto dá margem para a criação de praias privadas?
No entendimento do advogado Gilmar Pereira Custódi isso não ocorrerá, pois conforme previsão legal, as praias são bens públicos de uso comum do povo, sendo assegurado, sempre, livre e franco acesso a elas e ao mar, em qualquer direção e sentido, ressalvados os trechos considerados de interesse de segurança nacional ou incluídos em áreas protegidas por legislação específica, não guardando qualquer relação com os terrenos de marinha.
7 Se aprovado, o projeto pode livrar quantas pessoas de pagar a taxa de Marinha no Estado?
Este projeto, em especial, só livrará gratuitamente os ocupantes de áreas de habitação de interesse social, ocupantes estes, que, aliás, já possuem este direito desde 2017, como esclarece Renato Rizk Minassa.
Agora, segundo ele, em relação aos ocupantes de áreas que não sejam de interesse social, a transferência será onerosa, ou seja, paga.
“A legislação atual sobre remição e venda dos ativos da União precifica em 100% do valor de mercado para a venda de terrenos de marinha sob regime de ocupação, e em 17% do valor de mercado para terreno de marinha sob regime de aforamento”.
8 Quem mora em terreno de Marinha pode ter escritura?
Sim, é possível abrir uma matrícula de Registro Geral de Imóveis (RGI) do terreno de marinha em nome do particular que o ocupa. como frisa Minassa. Mas regularização fundiária é uma colcha de retalhos, como ele classifica.
“Cada região tem uma forma diferente para regularizar o imóvel. Tudo depende de análise de documentos e da situação jurídica da área. Alguns locais tem LPM (Linha do Preamar Média) demarcada. Por isso, é preciso requerer o cadastramento do imóvel na SPU, bem como a abertura de matrícula no RGI e até solicitar o aforamento gratuito do imóvel”, afirma.
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