Como vai ser a atualização do valor dos imóveis com nova lei
Nova correção vai permitir pagar 4% sobre a diferença de preço agora, reduzindo o imposto a ser pago ao governo na venda futura
O governo prepara uma mudança na atualização do valor de imóveis no Imposto de Renda (IR). Com ela, o valor atualizado será considerado como custo de aquisição para vendas futuras e para o cálculo de novas valorizações tributáveis.
Uma das intenções é corrigir uma distorção do sistema fiscal, já que a legislação atual desconsidera os efeitos da inflação. Segundo os especialistas, com a atualização do valor de mercado dos imóveis levará em conta a cifra lançada na declaração do IR de 2024.
Em vez do imposto sobre ganhos de capital a pagar no futuro, quando o bem for vendido e houver lucro, a pessoa física pagará 4% sobre a diferença na regularização. O imposto de ganho sobre capital varia de 15% a 22,5% sobre o valor do bem.
Para pessoa jurídica, a atualização terá alíquota de 4,8% de Imposto sobre a Renda da Pessoa Jurídica (IRPJ) e de 3,2% de Contribuição Social sobre o Lucro Líquido (CSLL). O projeto de lei foi alterado nesta semana na Câmara, e com isso voltou para o Senado.
Conforme regulamento da Receita Federal, optantes pela atualização anterior poderão migrar para o modelo, chamado de Regime Especial de Atualização e Regularização Patrimonial (Rearp).
Para o advogado e vice jurídico da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Estado (Ademi-ES), Gilmar Custódio, um ponto importante é o prazo de carência para venda ou baixa, hoje de 15 anos, que passaria a ser de 5 anos.
“É uma forma de atualizar a base de dados e regularizar a situação fiscal dos proprietários. Se aprovado, o projeto vai ser uma boa oportunidade para fazer a atualização”, disse.
Custódio destacou que as mudanças propostas são uma demanda do setor imobiliário.
Sobre o prazo de 5 anos, o advogado tributarista e empresarial Samir Nemer avaliou que se vendido antes, provavelmente há regra de apuração ajustada, como as existentes. Hoje, se o imóvel for vendido antes de determinado prazo após a atualização, a apuração de ganho de capital é ajustada proporcionalmente, com percentuais que crescem até 100% após 15 anos.
Nas mudanças feitas na Câmara, na modalidade de regularização, houve aumento drástico na multa prevista, de 15% para 100% sobre o imposto apurado (15%). Foram ajustados também os prazos para adesão ao Rearp, de 210 para 90 dias, e de parcelamento dos tributos, de 36 meses para 24 meses.
A mudança aumentará a arrecadação, já que o contribuinte vai pagar pela atualização agora, e não só quando vender o imóvel no futuro.
ENTENDA
Como funciona hoje
Pessoas físicas:
> Atualmente, há previsão — pela Lei 14.973/2024 — que pessoas físicas atualizem imóveis que já declararam para o valor de mercado.
> A diferença entre o valor atualizado (de mercado) e o custo de aquisição passa a ser tributada como ganho de capital, com alíquota definitiva de 4% para pessoa física.
> Condições principais: o imóvel deve constar na declaração de pessoa física relativa ao exercício de 2024, ano-calendário 2023, apresentada até 31 de maio de 2024.
> Há ainda regra de carência para alienação: se o imóvel for vendido antes de determinado prazo após a atualização, a apuração de ganho de capital será ajustada proporcionalmente (com percentuais que crescem até 100% após 15 anos).
Pessoas jurídicas:
> Também pela Lei 14.973/2024 para pessoas jurídicas há a opção de atualização de bens imóveis constantes no ativo não circulante (ou equivalente) mediante pagamento de IRPJ + CSLL sobre a diferença entre valor de mercado e custo de aquisição.
> As alíquotas indicadas hoje são 6% de IRPJ + 4% de CSLL.
> A atualização tem efeito irretratável — ou seja, uma vez optada, vale para o bem em questão.
Exemplos:
> Suponha que uma pessoa física comprou imóvel por R$ 200 mil, e agora (ao optar) o valor de mercado é R$ 500 mil. Diferença = R$ 300 mil. Tributação: 4% de R$ 300 mil = R$ 12 mil de IR (pagamento único) para atualizar.
> Suponha que uma empresa (PJ) tem imóvel no ativo por custo R$ 500 mil, valor de mercado R$ 800 mil. Diferença = R$ 300 mil. Tributação: IRPJ 6% + CSLL 4% sobre R$ 300 mil = (6% + 4%) = 10%. Imposto total = R$ 30 mil.
> Essas são as regras vigentes na Lei 14.973/2024 para o regime de atualização de bens imóveis já declarados ou em balanço.
Como fica com as mudanças
Pessoa física:
> Situação: imóvel adquirido em 2010 por R$ 250 mil; valor de mercado em 2025 (quando optar) R$ 700 mil. Diferença = R$ 450 mil. Com alíquota de 4%: imposto a pagar = R$ 18 mil.
> Depois da atualização, se o imóvel for vendido antes de 5 anos (carência mínima), não poderá ser vendido/baixado antes desse prazo em condições especiais. Isso implica “congelar” o bem por esse tempo.
> Se vendido antes, provavelmente há regra de apuração ajustada (como as já existentes).
> Importante: só bens adquiridos até 31/12/2024 poderiam se beneficiar desse regime especial.
Pessoa jurídica:
> Empresa que adquiriu imóvel em 2015 por R$ 600 mil; valor de mercado em 2025 é R$ 1 milhão. Diferença = R$ 400 mil. IRPJ 4,8% + CSLL 3,2% = 8% de imposto = R$ 32 mil.
> Mesmas condições de carência de alienação/baixa (5 anos para imóveis) se submetida a essa atualização, e para bens no exterior também. O prazo de adesão mais curto (90 dias) exige que a empresa se manifeste rapidamente após a lei vigorar.
> Na modalidade de regularização (Pessoa Jurídica), houve aumento da multa prevista, de 15% para 100% sobre o imposto apurado (15%). O prazo de adesão é de 90 dias, e o parcelamento dos tributos em até 24 meses (parcelas). Antes da mudança, a multa era de 15% sobre o imposto apurado: R$ 1 milhão × 15% = R$ 150 mil. Após a alteração, a multa passou a ser de 100% sobre o imposto apurado (15%). Isso significa que o contribuinte pagará outra parcela equivalente ao valor do imposto como multa, ou seja, R$ 2 milhões.
Fonte: Samir Nemer.
MATÉRIAS RELACIONADAS:
Tags
Comentários