Convenção e Regimento têm finalidades distintas no condomínio

As regras internas do condomínio estão definidas em sua convenção condominial e no regimento interno, que são normas aprovadas pela Assembleia com finalidades distintas entre si.

Enquanto a convenção trata de matérias inerentes à organização da estrutura administrativa do condomínio, tal como duração do mandato de síndico, além de direitos e deveres dos condôminos, o regimento interno se presta a definir regras de convivência e uso dos espaços comuns.

A convenção deve tratar de uma série de assuntos previstos nos arts. 1.334 e 1.332 do Código Civil, o que inclui o fim a que se destinam as unidades, a fração ideal, a forma de administração, as sanções e, também, o regimento interno, que se presta a definir regras de convivência e uso dos espaços comuns.

Não há confusão entre as matérias a serem tratadas em cada um dos regramentos e, havendo conflito entre ambas, deve prevalecer o que estabelece a convenção de condomínio.

A competência de definir a convenção e o regimento dos condomínios é dada à Assembleia de condôminos pelo Código Civil, no seu Art. 1.333. (A convenção que constitui o condomínio edilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo, dois terços das frações ideais e tornase, desde logo, obrigatória para os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantos sobre elas tenham posse ou detenção.).

Esta autonomia, de decidir as próprias regras que regerão o condomínio, entretanto, não é ilimitada. Nenhuma regra da convenção e regimento pode se opor ao que trata a Lei 4.591/64 e o Código Civil, sendo que havendo conflito entre ambas, deve prevalecer o Código Civil, por ter data de vigência posterior.

Alguns exemplos desta subordinação da convenção e regimento à Lei 4.591/64 e o Código Civil são de fácil identificação.

A multa por atraso no pagamento das taxas condominiais, por exemplo, não pode exceder a 2%, pois definido este índice no §1º do art. 1.336, do Código Civil. Portanto, não importa se a convenção estabelece outro índice, como é comum nas convenções mais antigas, que chegam a 20%, prevalecerá o índice de 2% previsto em lei.

Muitos outros exemplos desta subordinação da convenção e regimento ao Código Civil poderiam ser aqui destacadas. Há uma de grande relevância, que é a definição de condições ou requisitos para que alguém se candidate ao cargo de síndico.

O Código Civil diz no seu art. 1.347 que “A assembleia escolherá um síndico, que poderá não ser condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se”. Como se nota, não há em lei restrições como ser morador, ou proprietário, ou deter formação, etc. Qualquer destas exigências ou qualquer outra prevista na convenção não tem aplicação por contrariar artigo de lei.

Esta inexistência de requisitos para candidatar-se ao cargo de síndico não se confunde com eventuais regras de habilitação à condição de candidato, como por exemplo apresentação de certidões negativas de protestos, de inscrições em órgãos de proteção ao crédito, etc. Estas exigências têm finalidade de demonstrar estar o candidato, se eleito, apto a representar o condomínio junto aos bancos para movimentação financeira de suas contas.

A hierarquia entre as leis e normas internas do condomínio não tem outra finalidade que não a de garantir a todos os condôminos segurança jurídica e previsibilidade de regras aplicáveis à coisa comum e à conduta dos condôminos no seu uso.