Existe uma máxima no direito brasileiro que se sobrepõe a qualquer tipo de discussão quando falamos de regularização de imóveis: só é proprietário quem registra o imóvel em seu nome. Isso significa que a titularidade de determinado imóvel é comprovada por meio do registro no Cartório de Registro Geral de Imóveis (RGI).

Não basta, portanto, a realização de Contrato Particular ou Escritura Pública de Compra e Venda para resguardar os direitos do proprietário. É necessário o registro do título aquisitivo na matrícula do imóvel. Vale lembrar que, para realização desse registro, é essencial a realização de Escritura Pública para imóveis de valor superior a 30 vezes o maior salário-mínimo no país, não bastando o Contrato Particular.

É importante entender que a ausência do registro transmite uma insegurança jurídica e pode causar um enorme prejuízo às partes. Apesar disso, ainda é muito comum a pendência de regularização, isto é, a existência de imóveis que não estão devidamente registrados. Aliás, dados do Ministério de Desenvolvimento Regional estimam que 50% dos imóveis no Brasil possuem algum tipo de irregularidade.

Por essa razão, a regularização imobiliária é sempre uma fase essencial para qualquer planejamento patrimonial, seja ele familiar ou societário, tanto para resguardar os direitos dos envolvidos, como também para validar qualquer negociação posterior.

Nesse propósito, foi promulgada a Lei n.º 14.382, de 27/06/2022, que facilita a regularização imobiliária por meio do que chamamos de Adjudicação Compulsória Extrajudicial. A adjudicação compulsória é a transferência forçada da propriedade que até então só era possível por ação judicial e agora pode ser realizada também por meio de Cartório de RGI.

Tanto o vendedor quanto o comprador, por seus cessionários ou sucessores, representados por advogados, tem legitimidade para fazer o requerimento, bastando a apresentação de alguns documentos: 1) instrumento de promessa de compra e venda ou de cessão ou de sucessão, quando for o caso; 2) prova do inadimplemento, ou seja, do não cumprimento da obrigação de celebração da Escritura Pública no prazo de 15 dias; 3) certidões dos distribuidores forenses que demonstrem a inexistência de litígio envolvendo o contrato de promessa de compra e venda do imóvel objeto da adjudicação; 4) comprovante de pagamento do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI); 5) procuração específica.

A nova lei deve facilitar muitos casos de planejamento familiar e societário. Muitas vezes, principalmente quando se trata de compra e venda feita há muitos anos, a família ou a empresa não tem a documentação exigida para registro ou já houve inclusive o falecimento de uma das partes envolvidas no negócio.

Com a nova lei, hipóteses como essas, dentre outras, poderão ser resolvidas perante o Cartório de RGI, que realizará o registro do domínio do imóvel em nome do comprador mediante apresentação dos documentos exigidos por lei, sem necessidade de ação judicial. 

LUÍSA VIEIRA é advogada especialista em Direito Empresarial, de Família e Sucessões.