Samir Nemer é advogado, doutorando e mestre em Direito Tributário

A reforma tributária impõe uma lógica completamente nova de tributação ao mercado imobiliário, mas, em muitos debates, a discussão limita-se à comparação entre a carga atual e as novas alíquotas do IBS (Imposto sobre Bens e Serviços) e da CBS (Contribuição sobre Bens e Serviços). Embora importante, essa comparação é insuficiente para compreender os verdadeiros impactos da reforma.

Na prática, o novo sistema amplia a incidência dos tributos, permite o aproveitamento de créditos inexistentes hoje, institui mecanismos para reduzir a base de cálculo e altera, inclusive, quem passa a ser considerado contribuinte. Trata-se, portanto, de uma mudança de modelo, não apenas de alíquotas.

Praticamente todas as operações relevantes do mercado imobiliário passam a integrar um regime específico de tributação: venda de imóveis, incorporações, loteamentos, cessão de direitos reais, locações, arrendamentos, administração imobiliária e intermediação.

À primeira vista, isso poderia sugerir um expressivo aumento da carga tributária; afinal, a alíquota de referência do novo IVA brasileiro gira em torno de 28%. A própria legislação, porém, reconheceu as peculiaridades do setor e criou um regime diferenciado. Nas operações de venda, a alíquota será reduzida em 50%, com tributação efetiva próxima de 14%. Nas locações, cessões onerosas e arrendamentos, o redutor chega a 70%, resultando em tributação aproximada de 8%.

Talvez a maior novidade, porém, não esteja nas alíquotas, mas na ampliação dos contribuintes. Quem obtiver receita anual superior a R$ 240 mil proveniente da locação de mais de três imóveis passará a ser contribuinte do IBS e da CBS. A legislação também alcança pessoas físicas que realizem alienações imobiliárias com habitualidade, aproximando seu tratamento tributário ao das empresas do setor.

Essa mudança deverá provocar uma reflexão importante, pois muitos patrimônios imobiliários foram organizados em nome das pessoas físicas justamente porque esse modelo apresentava menor custo tributário. Agora, será necessário comparar se essa estrutura continua eficiente ou se a constituição de uma holding patrimonial passa a oferecer vantagens econômicas, societárias e sucessórias mais relevantes.

Outro ponto pouco comentado diz respeito ao aproveitamento de créditos tributários, dado que, no sistema atual, diversos tributos incidentes ao longo da cadeia produtiva acabam incorporados ao custo dos empreendimentos, sem possibilidade efetiva de recuperação. Com a lógica do IVA, parte desses custos poderá gerar créditos tributários compensáveis, reduzindo a tributação efetiva das operações.

O verdadeiro risco é tomar decisões patrimoniais utilizando premissas que deixarão de existir, uma vez que a reforma tributária não altera apenas quanto se paga de tributos: ela altera a forma de investir em imóveis.

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