O erro de muitas pessoas na hora de comprar um imóvel na planta é olhar apenas o valor inicial da parcela e não se informar sobre o quanto a inflação vai incidir sobre o valor do financiamento. Em uma decisão de compra, é importante estar atento às taxas e aos índices. Desde o início da pandemia, por exemplo, o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) e o IGP-M vêm subindo além do esperado, fazendo com que muitos compradores desistam do sonho da casa própria.

Ao decidir comprar um imóvel, é preciso estar ciente que a construção é feita em várias etapas e os índices no cálculo também variam de uma etapa para outra.

Durante a fase da obra ou venda na planta, o Custo Unitário Básico (CUB) ou o Índice Nacional de Custo da Construção (INCC) são os indexadores utilizados para reajustar o valor das prestações até o término da construção, sendo que, no Espírito Santo, o índice normalmente utilizado é o CUB.

O Custo Unitário Básico (CUB) da construção civil no Espírito Santo apresentou variação de 0,58% no mês de julho. O metro quadrado do CUB médio passou para R$ 2.058,67.

A variação acumulada no ano é de 12,03%. Já a variação acumulada dos últimos 12 meses é 18,57%.

Com a finalização das obras, nenhum dos dois índices podem ser aplicados à prestação, uma vez que o imóvel não mais necessita de materiais e de mão de obra da construção civil e, portanto, seu custo não sofre com a oscilação dos preços.

Usualmente, em grande parte dos contratos, com o imóvel pronto e emitido o Habite-se, o índice de reajuste muda, passando de CUB ou INCC para Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M), mais 1% ao mês. É nesta fase que o comprador precisa se atentar.

No período após a expedição do Habite-se até a individualização das matrículas das unidades residenciais, o que permite a realização dos contratos de financiamento, os adquirentes dos imóveis ficam impedidos de financiar o imóvel, estando fadados a arcar com o IGP-M + 1% ao mês por toda esta fase — que pode levar alguns meses —, tornando, muitas vezes, um pesadelo para quem pensava que havia adquirido um sonho.

Essa fase, de pós obra, requer atenção, pois desde 2020 o IGP-M vem subido bem acima da inflação oficial do País e o tempo entre a emissão do Habite-se e a matrícula do imóvel está em aproximadamente três a seis meses.

É nesta hora que muitos compradores são pegos de surpresa, sendo que alguns chegam a devolver o imóvel por não conseguir arcar com o compromisso firmado no momento de aquisição na planta.
Alencar Ferrugini é advogado especialista no mercado imobiliário