Condomínio vai poder expulsar morador antissocial com nova lei
Atualização do Código Civil prevê medida e permite que ela seja tomada sob aprovação de menos condôminos durante assembleia
Com desrespeito constante a regras, o que torna impossível a convivência com outros moradores, vizinhos antissociais poderão, agora por lei, ser expulsos de condomínios.
A legislação atual não prevê, de forma expressa, essa possibilidade, mas a Justiça já tem entendido, nos casos excepcionais, a possibilidade de exclusão do convívio. A mudança na legislação faz parte da atualização do Código Civil, que tramita no Congresso. Um anteprojeto foi aprovado na sexta.
A advogada condominialista e presidente da Comissão de Direito Condominial da Ordem dos Advogados do Brasil seccional Espírito Santo (OAB-ES), Leidiane Malini, explicou que, embora na prática já existam decisões judiciais neste sentido, a exclusão do condômino antissocial é atualmente difícil de ser alcançada, ficando a cargo do juiz interpretar o caso concreto.
“Com a inclusão na legislação, teremos procedimento a ser seguido e, sendo cumprido, restará ao Judiciário confirmar a decisão já tomada pelos condôminos em assembleia. A medida visa garantir o bem-estar dos moradores”.
Ela também destacou que outra mudança é a redução do quórum necessário para deliberação. No texto atual, a deliberação para aplicação das sanções requer três quartos dos condôminos. Já no novo texto proposto, esse quórum é reduzido para dois terços. “Essa mudança pode agilizar o processo de tomada de decisão”.
O advogado especialista em Direito Imobiliário, Fábio Neffa Alcure, frisou que a proposta trará mais segurança para que os demais moradores deliberem pela exclusão do condômino antissocial.
Ele destacou, no entanto, que tanto no sistema atualmente vigente, quanto na esperada revisão do Código Civil, somente o judiciário poderá determinar a exclusão do condômino antissocial, que sempre terá, no processo judicial, o direito à ampla defesa. “Mesmo conferindo maior segurança jurídica, não tornará a medida corriqueira, tendo em vista que trata-se de medida extrema”.
O advogado especialista em Direito Condominial e Imobiliário Roberto Merçon reforçou que tanto pelo entendimento do Judiciário hoje, quanto em possíveis alterações no Código Civil, a exclusão do condômino antissocial só se dá em casos extremos, de prática reiterada de desrespeito a regras de convivência.
O advogado Raphael Coelho pontuou que a expulsão ainda precisará do aval do Poder judiciário. “No entanto, contará com critérios mais objetivos e com uma participação maior dos demais condôminos”.
Entenda
Vizinho antissocial
É aquele que desencadeia insegurança, desassossego e insalubridade no condomínio onde mora, tornando insuportável a convivência.
Apesar de ser advertido e de levar multas, ele descumpre de forma reiterada as regras de convívio social e da convenção e do regimento interno do local onde vive.
Exemplos de comportamento do vizinho antissocial
- Comportamento agressivo com os vizinhos e funcionários do condomínio;
- Eventos em desconformidade com a lei do silêncio, como música alta em horários inadequados;
- Desrespeito a regras de uso das áreas compartilhadas;
- Danos intencionais à propriedade do condomínio;
- Manter animais que causem incômodo excessivo aos vizinhos;
O que diz a lei hoje
O Código Civil prevê multa para esse tipo de conduta (art. 1337), sendo de até 10 vezes o valor do condomínio em casos reiterados .
Não há na legislação, de forma expressa, a previsão do afastamento de moradores antissociais dos condomínios.
No entanto, em casos extremos, em que todas as medidas administrativas foram esgotadas, o condomínio, após decisão tomada em assembleia entre três quartos dos moradores, pode ingressar com uma ação nesse sentido.
A Justiça já aceita, nesses casos excepcionais, afastar o condômino antissocial do convívio com os demais moradores.
O que diz o anteprojeto
Segundo o texto, passa a constar na lei a possibilidade de afastamento do morador antissocial.
Outra mudança proposta é que a deliberação em assembleia para punições deve ser de, no mínimo, dois terços dos moradores.
Mesmo estando expresso na lei, o condomínio continua tendo que ingressar com ação na Justiça, que terá a palavra final e avaliará o caso, e a comprovação do comportamento antissocial.
Quando muda?
Depois de oito meses de trabalho, a comissão de juristas responsável pela revisão do Código Civil concluiu na última na última sexta-feira a votação de propostas de atualização do texto.
O grupo, formado por 38 juristas, analisou a alteração de mais de mil artigos no atual código, que é de 2002.
O anteprojeto de Código Civil será entregue nos próximos dias ao presidente do Senado, Rodrigo Pacheco. A proposta ainda passará por discussão dos senadores.
Casos
Empresário expulso
Com problemas sucessivos de convivência, que se arrastavam desde 2017, um empresário de 66 anos foi expulso do próprio apartamento na Praia do Canto, em Vitória, por determinação da Justiça, em dezembro de 2022.
Entre os exemplos citados na decisão estão agressões e brigas com visitantes do empresário, supostamente usuários de drogas; agressão praticada contra moradora, arrombamentos, vandalismo, ameaças a funcionários do prédio, entre outras.
E não foi só isso: ele, segundo consta na decisão, recebia visitantes e hóspedes, supostamente usuários de drogas, que não aceitavam ser identificados pelos funcionários; batiam as portas bruscamente, gerando barulho em diversos horários, entre outras queixas.
Aposentada excluída
A Justiça determinou a “exclusão” de uma aposentada de 67 anos do prédio onde morava, em Jardim Camburi, em 2017. Segundo moradores, foram cinco anos de situações que tornaram a convivência insustentável. Eles acusavam a aposentada de xingar moradores, funcionários e prestadores de serviço. E que a situação chegou a um ponto que os moradores não faziam mais uso da área de lazer.
Análise
“Só em casos de atos reiterados”
“Seja em um apartamento, sala comercial ou loja, todos estão sujeitos a regras que visam garantir os três “S” no convívio entre os moradores: sossego, saúde e segurança.
Nessa relação, deve prevalecer sempre o bom senso, tanto para manter uma relação harmoniosa entre todos, quanto para aplicação de possíveis sanções. Punições como a exclusão de condôminos antissociais não são, e nem serão, aplicadas em casos de problemas isolados, mesmo que graves, mas quando praticado de forma reiterada, gerando incompatibilidade de convivência com os demais moradores.”
- Gedaias Freire, presidente do Sindicato Patronal de Condomínios do Estado
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