Mil imóveis no Centro de Vitória não podem ser vendidos; entenda
Prédios mais antigos não reúnem toda a documentação hoje exigida para registrar as vendas, segundo advogado imobiliarista
Mais de mil imóveis no Centro de Vitória enfrentam dificuldades para ter vendas registradas por falta de documentação exigida, segundo levantamento realizado pelo advogado Giovarno Rosetti, especialista em Direito Imobiliário. O problema atinge principalmente prédios antigos, construídos sob regras diferentes das atuais, segundo o especialista.
"Quase todos os prédios do Centro estão nessa situação. E aí impactou as transações imobiliárias na região. As empresas não podem comprar os prédios e as unidades. Está tudo parado"
A situação ganhou força após uma orientação da Corregedoria-Geral da Justiça do Espírito Santo, publicada em dezembro de 2025. A medida buscou dar maior segurança jurídica aos registros, mas, segundo profissionais do setor imobiliário, também evidenciou pendências documentais em edifícios construídos há décadas.
Regras mais rígidas e custo alto para regularizar
Rosetti explicou que as regras e os procedimentos para registro de condomínios foram sendo modificados e detalhados ao longo dos anos. Com isso, prédios antigos podem não reunir todos os documentos hoje necessários para registrar as transações.
"A legislação para atendimento desses requisitos começou a partir de 1964 para cá. Na época não precisava ter tanta documentação e registros. Hoje, esses imóveis só podem ser vendidos se todas as documentações estiverem completas"
Um dos entraves apontados pelo advogado é a elaboração do quadro de fração ideal. Segundo ele, a contratação de um engenheiro para o serviço pode custar entre R$ 150 mil e R$ 200 mil e levar cerca de seis meses.
A regularização pode exigir outras despesas e chegar a R$ 300 mil, estima Rosetti. Os valores e os prazos variam conforme a situação de cada imóvel.
O presidente do Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Espírito Santo (Creci-ES), Manoel Dias, afirma que é difícil precisar quantos imóveis do Centro são afetados, mas classifica como "terrível" o impacto para compradores e vendedores.
A Prefeitura de Vitória informou que acompanha a evolução do mercado imobiliário do Centro, monitora as dificuldades e estrutura soluções para os entraves que estão no âmbito do município.
Preço menor, limbo jurídico e risco ao comprador
O impacto dos entraves para o registro de imóveis no Centro de Vitória é percebido por compradores e vendedores, segundo o presidente do Creci-ES, Manoel Dias. Ele diz, porém, que é difícil determinar quantas propriedades são afetadas.
"O que está acontecendo é um represamento da demanda. Ela existe, mas o investidor ou comprador interessado em morar no Centro vai ter receio, não vai comprar."
Um dos efeitos atinge o orçamento das famílias. Segundo Dias, muitos proprietários são de classe média e dependem da venda do imóvel para realizar outra operação.
"O drama pessoal é que a maioria dos imóveis são de proprietários da classe média, financeiramente limitados. Uns vendem um imóvel de menor valor para poder dar entrada. Eles formalizam na fase de negociação o contrato, mas não conseguem registrar. Sem registro, o banco não paga o financiamento. O vendedor tem problema para receber e o comprador para quitar. Cria um limbo jurídico."
A dificuldade para transferir formalmente o bem não impede que alguns imóveis sejam negociados. Dias explica que compradores podem aceitar adquirir apenas a posse, em contratos particulares, assumindo o risco de futura regularização, o que pode reduzir o valor negociado.
"Ele é vendido a baixo preço em razão dessa característica. Há um subaproveitamento econômico. O imóvel, basicamente, fica alijado da economia formal. E os riscos para quem compra são enormes"
Programa de reabilitação e mecanismos de apoio
Além de monitorar as dificuldades enfrentadas por proprietários e investidores, a Prefeitura de Vitória afirma que o Programa de Reabilitação da Área Central (ReAC) conta com mecanismos que podem contribuir para a recuperação e regularização dos imóveis.
Um deles é a Transferência do Potencial Construtivo (TPC), que permite aos proprietários de imóveis históricos converter parte do potencial construtivo dos terrenos em créditos negociáveis.
Segundo a Prefeitura, os recursos podem ajudar a financiar custos de recuperação, restauro e regularização das edificações, tornando mais viável a reabilitação de imóveis degradados ou subutilizados.
A Secretaria Municipal de Desenvolvimento da Cidade e Habitação também mapeou as principais pendências dos imóveis e atua sobre as que podem ser solucionadas administrativamente.
A legislação já permite a regularização simplificada de imóveis sem projeto aprovado, e alterações normativas agilizaram a emissão do Certificado de Conclusão.
Priscila Miranda, presidente da Comissão de Regularização Imobiliária e Registral do Creci-ES, afirma que medidas para solucionar o problema estão sendo discutidas com diferentes instituições. Uma audiência pública sobre o tema também foi realizada.
"Mas acredito que ainda demore"
Entenda
Mudanças
Edifícios construídos em diferentes períodos foram submetidos a legislações e práticas registrais distintas. Prédios constituídos antes de 1964, por exemplo, seguiam regras de um decreto de 1928, mais simples: o apartamento era reconhecido como propriedade autônoma e havia uma averbação de sua designação no Registro de Imóveis.
A orientação de 2025
Ofício da Corregedoria-Geral da Justiça do Espírito Santo, publicado em dezembro de 2025, orientou os cartórios a considerarem devidamente instituídos os condomínios formalizados antes do Código Civil de 2002, mesmo sem o registro da instituição do condomínio.
Mas, para isso, o condomínio precisa atingir três condições cumulativas. Uma delas é que exista registro da incorporação imobiliária ou da convenção de condomínio.
A segunda é que a construção tenha sido averbada e já tenham sido abertas uma ou mais matrículas para as unidades autônomas.
A última é que o registro da convenção ou incorporação contenha os elementos essenciais da instituição do condomínio previstos no artigo 1.332 do Código Civil.
O artigo 1.332
Estabelece que a instituição do condomínio deve ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis e conter a identificação das unidades, a fração ideal de cada uma no terreno e nas áreas comuns e a destinação dos imóveis.
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