Quase 80% dos aluguéis nas capitais não são declarados à Receita, aponta estudo
São pelo menos R$ 65 bilhões não informados, cerca de 0,5% do PIB (Produto Interno Bruto)
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Apenas dois em cada dez imóveis residenciais alugados nas capitais brasileiras geram renda declarada à Receita Federal, de acordo com estudo publicado pela Faculdade de Ciências Econômicas da UFMG (Universidade Federal de Minas Gerais), que aponta um índice de evasão de 79%. Em todo o Brasil, o número chega a 85%.
Os valores recebidos e não declarados são estimados em 56% dessa renda nas capitais e 64% para todo o país. São pelo menos R$ 65 bilhões não informados, cerca de 0,5% do PIB (Produto Interno Bruto).
Não há cálculo para o valor dos tributos sonegados, uma vez que o imposto depende da soma dos ganhos de cada proprietário. Os aluguéis são tributados pela tabela progressiva do Imposto de Renda, que prevê isenção para valores de até R$ 5.000 e imposto de até 27,5% para rendas acima disso.
Os resultados foram obtidos a partir do cruzamento de três bases de dados, que apontam diferenças entre o que os brasileiros declaram nas pesquisas do IBGE (Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística) e os dados entregues à Receita.
Há informações sobre número de residências alugadas, segundo o Censo Demográfico, e das despesas com essas locações na POF (Pesquisa de Orçamentos Familiares), ambas do IBGE. Esses dados foram comparados com a Dimob (Declaração de Informações sobre Atividades Imobiliárias), documento entregue pelas imobiliárias à Receita.
Os números apontam diferenças regionais. Os maiores índices de evasão estão em Manaus (99%), Boa Vista (98%) e São Luís (98%). Porto Alegre é a capital com o menor percentual (23%). Entre as metrópoles, o Rio de Janeiro lidera (82%), seguido de São Paulo e Brasília (ambas com 75%).
ÍNDICE DE EVASÃO FISCAL POR CAPITAIS (2023)
99 - Manaus
98 - Boa Vista
98 - São Luís
97 - Belém
97 - Maceió
95 - Rio Branco
95 - Macapá
95 - Salvador
94 - Natal
93 - João Pessoa
93 - Recife
92 - Porto Velho
91 - Palmas
91 - Cuiabá
89 - Aracaju
87 - Campo Grande
85 - Fortaleza
83 - Goiânia
82 - Rio de Janeiro
75 - Teresina
75 - Vitória
75 - São Paulo
75 - Brasília
55 - Belo Horizonte
51 - Florianópolis
47 - Curitiba
23 - Porto Alegre
79 - Capitais
85 - Brasil
Fonte: Descobrindo a evasão fiscal no mercado de aluguéis residenciais brasileiro: uma análise a partir do Censo, POF e Declaração de Atividades Imobiliárias
Uma das explicações para a alta evasão no Brasil é a informalidade. Apenas 21% dos contratos de aluguel passam por imobiliárias e chegam à Receita por meio da Dimob. Outros 50% são acordos verbais. O restante inclui, por exemplo, aqueles intermediados por imobiliárias informais ou por pessoas físicas, como corretores e advogados.
Isso resulta em um Índice de Informalidade Contratual de 78,5% no Brasil (71,6% só nas capitais). "A evasão nas rendas de aluguel é uma regra, e ela é uma face da informalidade da economia brasileira", afirma Ana Luiza Nabuco, pesquisadora do Cedeplar (Centro de Desenvolvimento e Planejamento Regional), da UFMG, e uma das autoras do estudo.
O trabalho é assinado também pelo pesquisador do Cedeplar Renan Almeida, pelo servidor do IBGE Luiz Paixão, e pelo consultor Marcelo Brandão.
PROBLEMA MUNDIAL
Nabuco afirma que a alta evasão de rendas de aluguel não é uma particularidade nacional. Mesmo nos Estados Unidos e em países europeus, os valores são elevados —o índice é de 51% da renda no caso americano.
A sonegação também não é uma questão conjuntural, mas um problema estrutural, que revela a dificuldade em tributar essa renda em qualquer país.
Os números revelam ainda um problema de justiça fiscal e desigualdade socioeconômica no mercado imobiliário brasileiro. As famílias nos estratos inferiores de rendimento possuem despesas com aluguel substancialmente superiores às receitas provenientes dessa fonte. A lógica se inverte nos estratos superiores, nos quais a receita com aluguéis supera a despesa.
Esse cenário confirma que, enquanto a população de menor renda é predominantemente inquilina, os estratos mais ricos concentram a propriedade e os rendimentos imobiliários.
"Os dados mostram que tributar a renda de aluguéis no Brasil significa tributar em particular os estratos superiores de renda. Basta olhar o perfil dos proprietários e locadores", afirma a pesquisadora.
Ela destaca que o Brasil criou vários instrumentos para combater essa evasão nos últimos anos, como as diversas declarações entregues à Receita, e que há novas ferramentas que começarão a funcionar a partir de 2026 e 2027.
Entre elas estão a tributação da locação por grandes proprietários pelos impostos da reforma tributária, aprovada no governo Lula (PT), e os cadastros criados na gestão Jair Bolsonaro (PL), o CIB (Cadastro Imobiliário Brasileiro) e o Sinter (Sistema Nacional de Gestão de Informações Territoriais), que reúnem dados de todos os imóveis do país, com identificação única.
FORMA DE MORADIA QUE MAIS CRESCE
Os autores destacam que o tema ganha relevância em um cenário mundial de transformação dos mercados imobiliários, que inclui o aumento das famílias residindo em imóveis alugados, especialmente depois da crise econômica de 2008.
No Brasil, por exemplo, o Censo mostra que o aluguel foi a forma de moradia que mais cresceu, passando de 14% em 2000 para 22% em 2022. O país tinha, no ano da pesquisa, mais de 16 milhões de domicílios alugados —praticamente um domicílio a cada cinco.
Eles afirmam que é muito difícil medir a sonegação, por se tratar de algo ilegal, portanto, não declarado, e apontam algumas limitações impostas pelas bases de dados.
Primeiro, a diferença entre os períodos de coleta: 2023 para a Dimob, 2022 para o Censo e 2017-2018 para a última POF. Outra questão é que foram computados na evasão todos os imóveis residenciais alugados sem intermediação de imobiliárias e não declarados ao fisco na Dimob, embora seja possível que alguns aluguéis informais tenham o imposto recolhido.
Um terceiro ponto é que a declaração ao fisco não distingue aluguéis residenciais e comerciais. Foi considerado, portanto, que sempre que o locatário for pessoa física, o aluguel é residencial, critério validado pela Receita em reunião com os pesquisadores.
Segundo os autores, apesar das limitações, a proximidade entre os índices calculados para evasão fiscal e informalidade contratual confirmam a relevância do problema e indicam o alto potencial fiscal de medidas que reduzam a sonegação de tributos sobre essas rendas.
"Políticas de combate à sonegação de rendas de aluguéis, que certamente enfrentam resistências por parte do mercado imobiliário, têm impactos positivos no orçamento público, na redução de desigualdades sociais e em políticas habitacionais", afirma Nabuco.
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