Mais imóveis poderão ir a leilão por dever a condomínio

Quem vai comprar um imóvel pode fazer um acordo com o banco de alienação fiduciária. |  Foto: Canva

Os condomínios obtiveram uma  decisão favorável no Superior Tribunal de Justiça (STJ) que permitiu a penhora e o leilão de um imóvel financiado por meio de contrato de alienação fiduciária – quando o banco empresta o dinheiro tendo o imóvel como garantia.  

Os ministros da 4ª Turma do STJ surpreenderam ao decidir contrário aos bancos e a favor do condomínio. Há anos, um entendimento consolidado mantinha o imóvel, mesmo com dívidas condominiais, em posse do banco, sem que pudesse ser usado pelo condomínio para quitar a dívida do morador inadimplente.

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O advogado imobiliário Diovano Rosetti explica que essa decisão, mesmo não sendo a regra, pode criar insegurança para o mercado. 

“A alienação fiduciária é a forma de garantia mais utilizada em financiamentos imobiliários. O banco, ao emprestar o dinheiro, não quer ser envolvido em litígio.” 

Para ele, o que era uma segurança para o mercado, agora pode deixar de ser. “Outros condomínios podem usar esse caso para obter decisões similares. É preciso acompanhar os próximos passos”, alerta o advogado.

A decisão foi por maioria de votos, e o relator, ministro Marco Buzzi, ficou vencido. Os ministros entenderam que, por uma questão social, o imóvel pode ser leiloado, já que a inadimplência prejudica outros moradores.

Enquanto alguns ministros entenderam que a penhora não poderia acontecer porque o bem não pertencia ao devedor, outros, que formaram maioria, defenderam que o proprietário fiduciário não poderia ter mais direitos que o proprietário comum, que pode ter o imóvel penhorado em caso de dívida de condomínio. 

“Se essas despesas não forem pagas pelo devedor fiduciante nem pelo devedor fiduciário, quem terá que arcar serão os demais condôminos, o que não é justo e não é correto”, afirmou.

Esse caso aconteceu em Vitória. Em razão da dívida de um condômino, vizinhos tiveram de dividir o valor  que o morador deixava de pagar. A dívida pelo atraso supera os R$ 200 mil. 

“Pagamos uma mesada ao vizinho que não honra seus compromissos”, desabafou morador que pediu para não ser identificado.

Entenda

Alienação fiduciária

Pode penhorar ou não?

Quem vai comprar um imóvel pode fazer um acordo com o banco de alienação fiduciária.

Nesse modelo de contrato, o banco empresta o dinheiro necessário para comprar o imóvel, mas o fiduciário (quem vai realizar a compra), entrega o bem como garantia ao fiduciante (quem faz o empréstimo).

Via de regra, a jurisprudência, por muitos anos consolidada no País, vetava a penhora de imóveis alienados fiduciariamente. 

Mas, muito embora existisse um padrão de julgamento, as decisões nunca foram pacíficas nos Tribunais de 1ª e 2ª instância. 

E mesmo quando alcança o Tribunal Superior de Justiça (STJ), ainda há divergência.

Novo entendimento 

Alguns ministros da Corte defendem que por uma questão social, o imóvel pode ser leiloado, já que a inadimplência prejudica outros moradores. 

Além disso, levaram em consideração que esse tipo de dívida tem natureza “propter rem” – ou seja, está atrelada ao imóvel, independentemente de quem seja o dono.

Segundo alguns ministros, a impossibilidade de penhora deixaria o devedor fiduciante em uma situação confortável. 

E, por outro lado, o credor fiduciário também se sentiria tranquilo. Receberia pelo empréstimo e não seria importunado por eventual dívida de condomínio.

Alguns defendem incluir o banco no processo de penhora, para reduzir o prejuízo financeiro ao fiduciante.

Por isso, os ministros pedem que ao determinar a penhora do imóvel, seja feita a citação do banco, para verificar se, apesar de não fazer parte do processo, ele tem interesse em quitar a dívida de taxas de condomínio para não perder o imóvel ou parte dele em leilão.

Outros indicam que poderia haver responsabilidade pela dívida de condomínio tanto do devedor fiduciário quanto do real proprietário (banco).

Um ministro da Corte destacou que a decisão representa uma mudança no entendimento consolidado pela Casa. “Podemos evoluir, não podemos ficar presos a erros do passado”, disse.

Fonte: Especialistas citados na matéria e pesquisa AT.

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