Os 5C’s em condomínios

Por mais que cada condomínio tenha a sua particularidade, há conflitos que são praticamente os mesmos, qualquer que seja o tamanho e local. De tão famosos, passaram a fazer parte do já conhecido 5C’s: cachorro, criança, carro, calote e cano.

Esse quinteto é responsável por boa parte das discussões e multas geradas para os condôminos. E vamos falar um pouquinho sobre cada um deles.

Cachorro - A presença de animais domésticos no condomínio, de forma geral, costuma render polêmicas e os cães são campeões. As maiores reclamações dos condôminos são referentes ao barulho de latidos, à sujeira e ao risco à segurança, no caso de animais mais agressivos. Como nem sempre é possível contar com o bom senso dos moradores, uma saída para o síndico é garantir que o regulamento interno seja bem detalhista sobre esse tópico.

Alguns exemplos de critérios que devem ser estabelecidos são: regras para uso do elevador, entrada na garagem, circulação de áreas comuns e se devem usar focinheira e em que situações. A instalação de câmeras de segurança em áreas comuns pode ajudar a identificar os moradores que não estejam seguindo as regras com os seus animais. Caso o condômino responsável pelo animal não siga as regras ou não tome providências, ele sofrerá as penalidades previstas. Numa situação extrema, o proprietário poderá ter que tirar o animal de sua residência.

Criança - Tocar campainha em todos os apartamentos, correria pelas escadarias, elevadores que param em todos os andares, skates e bicicletas em áreas inadequadas. Quem nunca presenciou traquinagens das crianças? A instalação de câmeras de monitoramento nas áreas comuns do condomínio ajuda a garantir que essas situações não aconteçam.

Outra vantagem é contribuir na identificação dos autores das travessuras. Os pais ou responsáveis devem ser comunicados e notificados. As crianças precisam de espaço para gastar energia. Uma sugestão é criar espaços de lazer infantil no condomínio, mesmo que sejam salas adaptadas. Brinquedotecas ou sala de jogos são simples de implantar. Outra dica é criar a figura do síndico mirim, o que traz um senso de responsabilidade e cooperação aos pequenos.

Carro - O mercado de veículos SUV tem crescido no Brasil. Mas o tamanho das garagens dos edifícios não acompanhou a área maior que esses veículos ocupam. Arranhões na lataria e dificuldades de estacionar na vaga correta estão crescendo na mesma proporção do aumento das vendas desses utilitários-esportivos. Sobra para o síndico arbitrar esses e outros conflitos em condomínios relacionados aos carros.

Entre as opções de solução, podemos citar a contratação de manobristas, terceirização do estacionamento ou redesenho das vagas na garagem. A instalação de câmeras de monitoramento nesse ambiente também ajuda a identificar autores de danos aos veículos, registram atitudes antissociais de condôminos e reforçam a segurança contra roubos e furtos.

Calote - É considerado inadimplente o condômino que deixou de pagar sua taxa condominial no primeiro dia após o vencimento do boleto. Mas é praxe que os síndicos considerem atraso somente após 30 dias da falta de pagamento. De qualquer forma, o calote é um problema que impacta todos os demais condôminos, pois afeta o caixa do condomínio e é uma situação difícil de lidar.

O inadimplente pode estar passando por uma dificuldade momentânea, como perda do emprego. O Código Civil determina multa de 2% e juros de até 1% ao mês para os valores atrasados. A permissão legal para impor multa de até cinco vezes o valor da taxa condominial para o condômino que descumpre de forma reiterada suas obrigações, dentre elas, pagar em dia as taxas condominiais, aliado a previsão contida no Código de Processo Civil, que taxa de condomínio é título executivo extrajudicial, facilitando a cobrança dos débitos, através da execução, facilitou a vida do síndico e reduziu a inadimplência.

Cano - Vazamentos são motivos de grande dor de cabeça para o síndico. Em edifícios mais antigos, o encanamento apresenta falhas que demoram a ser percebidas. Para não ter esse tipo de problema, o síndico deve ficar atento aos prazos de manutenção preventiva e evitar gastos extraordinários para o condomínio. Mas a responsabilidade da administração condominial de atuar na prevenção e reparação de encanamentos se restringe às áreas comuns do prédio. Quando o vazamento está restrito ao apartamento, então é dever do condômino providenciar o conserto.

Resolvendo os conflitos

Cabe ao síndico mediar todos esses conflitos, sempre em busca de soluções. O primeiro passo é a advertência, alertando o condômino sobre alguma infração cometida. Persistindo o mesmo erro, é hora de aplicar a multa, que deve ter os critérios de sua aplicação e formas de cobrança definidas na convenção condominial e no regimento interno. Os princípios básicos sobre direitos e deveres dos condôminos estão previstos no Código Civil, mas cabe a cada condomínio detalhar suas próprias regras.

O valor máximo para a cobrança de multa é de 10 vezes a taxa mensal, a ser aplicada ao condômino que for considerado antissocial, ou seja, aquele que por comportamento reiterado causar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos. Mas é importante lembrar que o condômino pode entrar com uma ação judicial e recorrer da decisão da multa, caso discorde de suas razões.

A orientação do Sindicato Patronal de Condomínios e Empresas Administradoras de Condomínios do Espírito Santo (SIPCES) é para que sempre seja feita uma boa conversa e o bom senso prevaleçam no relacionamento condominial, promovendo um ambiente de convivência harmoniosa. Aplicação de advertência, multas e até mesmo ações judiciais para resolver alguns desentendimentos devem ser as últimas opções para solucionar os acontecimentos.