Corpo Diretivo do condomínio. Cada um em sua função.

Quem nunca ouviu alguém falar que assumiu a função de síndico no prédio em que mora ou trabalha porque não havia ninguém disposto a fazê-lo? Isso é mais comum do que muitos pensam, mas felizmente essa postura vem mudando, fazendo com que as pessoas tenham interesse e até mesmo curiosidade em exercer essa função de extrema importância e necessidade para o condomínio.

Não é segredo para ninguém que as pessoas que estão à frente da administração de um condomínio possuem responsabilidades e obrigações, devendo agir com ética, integridade e imparcialidade, fazendo valer o que está determinado e definido no regimento interno e na convenção condominial. E esses documentos são definidos por votação, em assembleia, onde todos os condôminos são convocados a participar. Assim, a responsabilidade é de todos, cabendo a quem está à frente da administração do condomínio apenas cumprir o que neles está determinado e, é claro, às leis e normas existentes.

Nossa dica é para que os síndicos e demais membros diretivos fiquem atentos e busquem conhecer e estudar a legislação condominial (Código Civil, especialmente, os artigos 1.331 a 1.358) e Lei 4.591/64, além da convenção e regulamento interno do condomínio para o qual foi eleito. Nem precisamos dizer, de outras normas legais (Consolidação das Leis do Trabalho, regras ambientais, responsabilidade civil, dentre outras).

Veja as funções de cada membro do corpo diretivo de um condomínio.

Síndico

O Código Civil estabelece que o síndico poderá não ser condômino, logo, o terceiro pessoa física ou jurídica pode ser síndico em determinado condomínio, desde que, previsto na Convenção e conste do edital de convocação.

O mandato do síndico será de até dois anos, podendo ser reeleito, esta é de forma indeterminada, podendo a Convenção fixar esses prazos.

Devido a importância do cargo, o SIPCES sugere que seja fixado na convenção requisitos de elegibilidade, especialmente em condomínios de porte médio e grande. Dentre tantos, citamos:

São condições para elegibilidade dos candidatos a Síndico quando Condômino:

a) Ser proprietário da unidade e estar em dia com o financiamento;
b) Apresentar certidões negativas de ações executivas e criminais;
c) Apresentar certidões de regularidade do CPF;
d) Apresentar nada consta junto ao SPC;
e) Se candidato a reeleição, apresentar ata das contas da gestão anterior, devidamente aprovada;
f) Não possuir ações contra o condomínio;
g) Não ter renunciado ou sido destituído dos cargos para os quais foi eleito no Condomínio;

Se empresa administradora ou Síndico profissional, deverá apresentar certidões negativas junto à Receita Federal (FGTS, INSS e IR), além do exigido nas letras “b” a “d” acima citadas.

Síndico é responsável pela administração geral do condomínio, cabendo cumprir a convenção e regimento interno, zelando pela manutenção e conservação das áreas comuns e da edificação como um todo, visando a preservar e ampliar a vida útil projetada conforme exige as normas técnicas da ABNT 5674, 15575 e 13047.

É fundamental que o síndico:

• Conheça as leis sobre condomínios, a Convenção e o Regimento Interno do prédio;
• Cumpra as decisões das assembleias;
• Supervisione as atividades de manutenção, conservação e limpeza das áreas comuns e equipamentos coletivos;
• Faça o planejamento financeiro e sua execução.

Compete ao síndico:

• Convocar as assembleias;
• Representar ativa e passivamente o condomínio;
• Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as decisões tomadas em assembleias;
• Elaborar o orçamento da receita e da despesa anual do condomínio;
• Prestar contas anualmente e quando exigidas;
• Exercer a administração interna do condomínio, referente à segurança, vigilância e moralidade;
• Fazer vistorias periódicas nas áreas comuns e privativas para verificar vazamentos, infiltrações e outras anormalidades;
• Elaborar uma rotina de trabalho para os empregados com atividades a serem executadas diariamente;
• Aplicar as multas estabelecidas na Lei, na Convenção ou no Regulamento Interno;
• Guardar a documentação contábil, trabalhista e fiscais dentro dos prazos legais;
• Arrecadar as taxas condominiais;
• Realizar a cobrança dos inadimplentes;
• Contratar seguro contra incêndios e seguro de vida dos empregados;
• Comunicar aos condôminos o que foi deliberado em assembleia;
• Manter um cadastro atualizado dos condôminos com telefones externos, deixando os mesmos na portaria, para maior segurança;
• Realizar a cobrança dos inadimplentes;
• Contratar seguro contra incêndios e seguro de vida dos empregados;
• Comunicar aos condôminos o que foi deliberado em assembleia;
• Manter um cadastro atualizado dos condôminos com telefones externos, deixando os mesmos na portaria, para maior segurança;

O síndico poderá ser destituído na forma prevista nesta convenção, nas seguintes hipóteses:

a) Não prestar contas;
b) Má gestão;
c) Cometer irregularidades.

A má gestão e irregularidades devem ser apuradas pelo Conselho Fiscal.

Subsíndico

Muitos condomínios não possuem essa função, pois a mesma não é obrigatória por lei. Mas se previsto na Convenção, essa ocupação deverá ser preenchida, através de eleição realizada em assembleia. O subsíndico substitui o síndico em suas ausências e impedimento.

Vale lembrar que o subsíndico não é subordinado ao síndico, e responde ao condomínio, não ao síndico.

Possui as mesmas atribuições do síndico, assumindo a função apenas na ausência momentânea do síndico. No caso de renúncia, destituição ou falecimento do síndico, o subsíndico assume, para cumprir o restante do mandato, salvo se a Convenção dispor de forma contrária, qual seja, convocar assembleia para tratar da nova eleição do síndico.

Conselheiros

O Conselho Fiscal é composto por três membros. Cabe a ele a fiscalização das contas do condomínio. Seu mandato será de até dois anos, podendo ser reeleito. O condomínio também pode ter o Conselho Consultivo, caso esteja previsto na Convenção. Também formada por três membros, que dará consultoria ao síndico.

Compete ao Conselho Fiscal:

a) Verificar o cumprimento das normas legais e convencionais;
b) Verificar o cumprimento da Convenção Coletiva de Trabalho e normas trabalhistas, fiscais, tributárias e previdenciárias relacionadas a sua condição de empregador ou contratante;
c) Analisar contratos assinados pela administração condominial;
d) Analisar os balancetes e documentações;
e) Emitir parecer pela aprovação ou rejeição das contas pela Assembleia;
f) Comunicar aos condôminos atos de irregularidades ou má gestão cometida pelo síndico, após transcorrido o prazo de manifestação desse, sugerindo, se for o caso, a sua destituição.

Fonte: Manual do Síndico SIPCES