5 mil vão à Justiça em um ano por falhas em obras de imóveis

Rachadura em prédio, estalos, queda de caixa d'água, desabamento de área de lazer, infiltração em obra recém-inaugurada são só alguns dos exemplos de problemas ocorridos em imóveis no Espírito Santo.

Somente nos últimos 12 meses, cinco mil consumidores entraram com ações na Justiça por causa de defeitos em imóveis, na Grande Vitória. O advogado especialista em Direito Imobiliário Diovano Rosetti explicou que os problemas mais comuns são nos imóveis do programa Casa Verde e Amarela, antigo Minha Casa, Minha Vida.

Diovano Rosetti disse que situação do mercado imobiliário se complicou nos últimos três anos em todo o País |  Foto: Thiago Coutinho/AT

“É mais comum porque é um programa que tem que entregar logo os empreendimentos. São muitas construções e, várias vezes, sem tanta qualidade por ser mais em conta. Os materiais empregados não são tão bons”.

Mas Diovano lembra também que esses empreendimentos não são os únicos a apresentarem problemas.

O diretor jurídico da Associação das Empresas do Mercado Imobiliário do Espírito Santo (Ademi), Gilmar Custódio, explicou que os problemas mais comuns estão relacionados ao emprego de material não compatível, execução fora dos padrões estabelecido pelas normas técnicas ou projeto não mensurado adequadamente.

Mas lembrou que é a perícia que vai apontar o que de fato aconteceu. “A perícia vai informar. Se esses três elementos estiverem corretos, é verificado se o defeito foi em função do mau uso ou da falta de manutenção adequada”, diferenciou.

Ele detalhou que os prazos de manutenção são definidos pelo fabricante. “Se o condomínio deixa de fazer, está contribuindo para o aparecimento do problema”, destacou.

As ações na Justiça se dão a partir do momento que o consumidor está com o problema, demanda a construtora e ela não se posiciona. Muitas vezes, ele cobra um posicionamento sem sucesso e aí se vê obrigado a buscar seu direito em outras vias, como Procon e, em último caso, a Justiça.

As ações envolvem pedido de indenização por dano moral, que acontece quando a construtora não dá atenção ao problema ou defeito causa abalo emocional ao consumidor, por exemplo.

E a indenização por dano material, que não só inclui o que o dono do imóvel perdeu e como também o que ele deixou de lucrar, devido ao problema.

Advogados apontam como evitar problema com imóvel

Antes de comprar o imóvel é preciso tomar alguns cuidados para evitar problemas. Uma das recomendações dos advogados é saber se no registro imobiliário está constando o memorial descritivo da obra, que detalha todas as especificações da construção.

Também é importante verificar se a construtora e o engenheiro responsável têm registro no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Estado (Crea-ES).

Tatiana Marques França Damião, advogada do Núcleo de Prática Jurídica da UVV, aconselha a se informar se a construtora é estável e idônea no mercado. “É importante observar a existência de demandas judiciais contra essa construtora, se está em falência, verificando também índices de reclamações no Procon”, orientou.

Já o advogado João Felipe Spadeto Marvila, da Salles Ramos Advocacia Tributária, destaca que o consumidor deve exigir documentos de identificação do vendedor, certidão negativa cível, da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho, certidão negativa municipal, estadual e federal.

João Marvila: documentos |  Foto: Divulgação

Saiba mais

Ações na Justiça

• Cinco mil pessoas entraram com ações na Justiça por causa de defeitos em obras, no Espírito Santo, nos últimos 12 meses.

• As ações envolvem pedido de indenização por dano material e dano moral.

Causas

• Tem sido constante o aparecimento de construções com graves problemas, envolvendo até mesmo o risco de desabamento.

• Entre os fatores que contribuem para esse tipo de problema estão a qualidade dos materiais utilizados na construção; a falta de pessoal e equipamentos adequados nos órgãos públicos para a devida fiscalização; profissionais que não estão devidamente habilitados participando desses projetos, além de obras feitas por leigos e por empresas que não têm o devido registro no Crea.

Compra motivada pela emoção

• Os indivíduos da classe A normalmente são mais cuidados na hora de adquirir um imóvel, buscando assistência de um especialista. Já na classe B, metade é mais preocupada e outra metade não dá tanta importância à precaução.

• Já as classes C e D, muitas vezes, se deixam levar pela emoção de adquirir o primeiro imóvel e não se atentam tanto para a qualidade do produto.

Vício construtivo

• Os problemas mais comuns são decorrentes de falhas construtivas, que podem ser originárias do projeto, da construção ou do uso de material que não obedece às normas técnicas.

• Defeitos aparentes são aqueles de fácil identificação, como trinca na parede e porta que não fecha. Já os ocultos só aparecem com o uso do imóvel, como problemas na ferragem e rachaduras que surgem com o tempo.

Prazo de reclamação

• O consumidor tem 90 dias para reclamar dos vícios aparentes, de acordo com o Código de Defesa do Consumidor (CDC).

• O documento não estipula prazo para a reclamação dos vícios ocultos. O prazo de 10 anos é regulado pelo Código Civil.

Garantia do imóvel

• Já o prazo de garantia de solidez ou segurança da obra é de cinco anos, a partir da identificação do problema.

• O prazo prescricional é a partir de 10 anos da identificação.

Caixas d'água desabam 

Caixas d'água desabaram em edifícios do residencial São Roque, em Padre Gabriel, Cariacica |  Foto: Fabio Nunes - 30/12/2020

Em 30 dezembro do ano passado, duas caixas d'água desabaram em edifícios do residencial São Roque, em Padre Gabriel, Cariacica.
Às vésperas do ano novo, moradores dos blocos mais afetados tiveram que sair dos seus apartamentos. Na época, a empresa de genharia responsável pela obra disse que estava colaborando com as autoridades e dando assistência aos moradores.

Como evitar

• A garantia de que não haverá problemas não existe. Contudo, tomando alguns cuidados é possível reduzir a probabilidade de ser surpreendido após a aquisição de um imóvel.

• Antes de comprar um imóvel, deve-se exigir os documentos de identificação do vendedor, certidão negativa cível, da Justiça Federal e da Justiça do Trabalho, certidão negativa municipal, estadual e federal.

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  Rachaduras e infiltrações estão entre os problemas apresentados em imóveis. Muitas vezes eles aparecem com o tempo de uso |  Foto: Divulgação

  Verificar a procedência da construtora e suas antigas obras, analisando se há histórico de problemas. Se houve, é preciso saber se o construtor se responsabilizou para saná-los. Ver se a construtora e o engenheiro responsável têm registro no Conselho Regional de Engenharia e Agronomia do Estado (Crea-ES).

• Ir a empreendimento que tenha sido construído pela mesma empresa e conversar com o síndico para entender se têm surgido reclamações.

• Caso o imóvel seja adquirido na planta, o comprador poderá acompanhar todas as etapas da obra, como a aprovação do projeto, o planejamento das obras, os serviços de fundação, as estruturas, a alvenaria, as instalações e os acabamentos.

• Entretanto, precisará estar em contato direto com a empresa que negociou seu imóvel, solicitando documentos e visitas supervisionadas.

Responsabilidade

• Na construção civil, seja privada ou pública, todos podem ser responsabilizados, de acordo com a culpa, conforme exemplos:

• O dono da obra: pela escolha de maus profissionais para projetar ou executar a construção.

• O engenheiro: por realizar projeto sem a devida segurança e observação das normas técnicas exigidas.

• O construtor: por não observar as regras de execução ou seguir os projetos corretamente.

• Nos casos das entidades de direito público, as obras normalmente dependem do vencedor da concorrência pública, na qual se exige a comprovação de capacidade técnica, experiência, entre outros requisitos.

• Logo, essas entidades não têm poder para “escolher” senão para decidir, dentro de um critério legal, quem será o vencedor da licitação. Mas ainda assim fica responsável pela indenização, nas mesmas condições antes mencionadas.

• Assim o Departamento de Edificações e de Rodovias (DER) e a prefeitura são responsáveis pelos danos quando não fiscalizam a execução da obra, se o projeto não foi seguido, se foram utilizados os materiais em quantidade e qualidade exigidos.

• O construtor sempre é responsável pela construção, seja uma pequena casa de moradia, uma obra pública pequena ou grande ou um edifício de condomínio.

Fonte: Gilmar Custódio, Diovano Roseti, Jorge Silva, João Felipe Spadeto Marvila, Lino Faria Petelinkar, Tatiana Marques França Damião.