300 mil imóveis irregulares no ES
Estimativa é da Grande Vitória e indica riscos até de perda do bem para os donos, fora a impossibilidade de realizar uma venda
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A Grande Vitória tem cerca de 1,8 milhão de habitantes. Desses, cerca de 900 mil têm imóveis próprios, mas nem todos estão regulares.
Nesse universo, há 300 mil moradias irregulares, cujos proprietários correm até o risco de terem os imóveis tomados ou de serem impedidos de vendê-los, segundo estimativa do advogado especialista em Direito Imobiliário, Diovano Rosetti.
Se considerar dados de todo o Espírito Santo, o número dá um salto, com a maioria dos imóveis nessa situação.
“No Estado, há mais de 3,8 milhões de habitantes. Desses, cerca de 3 milhões têm imóveis próprios, mas nem todos estão irregulares. Nessa situação, há mais de 1,5 milhão irregulares. Essa irregularidade está presente em todas as classes sociais”, disse Diovano Rosetti.
Nos exemplos, ele cita os imóveis adquiridos por meio de contratos “de gaveta”, ou seja, os recibos, sem escrituras e devidas averbações em cartório.
Rosetti citou outros casos que contemplam até dívida de Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e de condomínio.
“O IPTU é uma obrigação tributária, e a falta de pagamento pode levar à execução fiscal, culminando na penhora do imóvel. Se a dívida não for quitada, o imóvel pode ser levado a leilão para que o valor arrecadado seja destinado à quitação do débito”.
Carolina Romano, tabeliã e professora da FDV, ressalta que as dívidas lideram as irregularidades que levam até a perder do imóvel, incluindo o IPTU e condomínio, até mesmo para aqueles que só têm uma única moradia.
Ela também fala de outros pontos. “A propriedade de bens imóveis depende do registro perante o Cartório de Registro de Imóveis. Muitas vezes as pessoas apenas compram e não cuidam da documentação”.
Diante disso, ela explicou o que pode acontecer nesses casos. “Caso o proprietário que conste na matrícula seja parte em processo judicial, o imóvel pode vir a ser penhorado em processo judicial, ou o juiz pode dar uma ordem de indisponibilidade”.
Se o proprietário tiver débitos fiscais, o imóvel poderá ser incluído em arrolamento de bens. Se o proprietário morrer, depois ficará mais difícil regularizar o imóvel, aumentando os custos.
“Todas as situações acima podem ser contornadas, mas vão demandar gastos com advogado e decisões judiciais, que muitas vezes demoram e dependem do convencimento do magistrado. Então é importante sempre evitar os problemas”, orientou Carolina.
Saiba mais
Imóvel irregular
A irregularidade afeta diretamente a transferência da propriedade, seja por uma compra e venda, uma doação, por herança. E há até o risco de perder o imóvel em algumas situações.
Não é só isso: a irregularidade interfere diretamente no valor de mercado desse imóvel, ocasionando a sua desvalorização.
Causas que tornam um imóvel irregular
Imóveis adquiridos por meio de contratos “de gaveta”, os famosos recibos;
Aqueles que não possuem “habite-se”, averbação de construção ou demolição;
Imóveis com construções irregulares ou que necessitem de retificação de área;
Moradias que não possuem registro no cartório.
Imóveis que não têm atos registrados em sua matrícula, como é o caso de inventários, divórcios, compra e venda, por exemplo.
Imóvel que ainda esteja em nome do vendedor.
Moradias que estejam com dívida de IPTU ou de condomínio.
Passos para regularizar o imóvel
- Identifique a situação atual do imóvel
Para evitar dor de cabeça futura, é fundamental fazer uma análise completa do histórico do imóvel para identificar possíveis problemas.
Por exemplo, verifique se o imóvel está registrado no cartório de registro de imóveis, se possui alguma pendência ou irregularidade.
- Dívidas em nome do vendedor
Certifique-se que não há dívidas relacionadas ao vendedor. É importante que o comprador exija certidão de distribuição de ações cíveis, criminais e trabalhistas.
- Gravames sobre o imóvel como Hipotecas e alienações
Ao comprar o imóvel, é importante que o adquirente verique se ele se encontra livre e desembaraçado junto ao Cartório de Registro de Imóveis.
- Regularize a documentação
Toda propriedade precisa ter uma documentação completa e atualizada. Isso inclui o registro do imóvel, a escritura, o Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU), entre outros.
Caso algum desses documentos esteja faltando ou esteja desatualizado, você precisa regularizá-los.
Atenção: Dívidas relacionadas ao próprio imóvel, como condomínio e IPTU, estão entre as irregularidades mais comuns que fazem com que o dono de um imóvel perca a moradia.
Por conta disso, é importante que o adquirente verifique, junto ao condomínio e à prefeitura, sobre a existência de dívidas.
- Faça uma vistoria técnica
Um engenheiro ou arquiteto pode realizar uma vistoria técnica para verificar se a propriedade está de acordo com as normas de construção.
Se houver alguma irregularidade, será preciso fazer as correções necessárias.
- Solicite a Regularização
Dependendo da situação do imóvel, pode ser necessário solicitar a regularização junto à prefeitura ou ao cartório de registro de imóveis.
Nesse caso, é importante estar com toda a documentação em dia e seguir os procedimentos indicados.
- Pague as taxas de regularização
O processo de regularização de imóvel pode envolver o pagamento de algumas taxas. Os valores variam dependendo do tipo de irregularidade e da localização do imóvel.
- Resolva pendências judiciais
Se o imóvel tiver alguma pendência judicial, como uma ação de usucapião ou uma disputa de herança, é essencial resolvê-las para conseguir regularizar a propriedade.
- Obtenha o habite-se
O habite-se é um documento que comprova que a propriedade foi construída seguindo as normas de construção exigidas.
Sem ele, o proprietário não pode vender o imóvel. Para obtê-lo, é preciso solicitar à prefeitura e cumprir todos os requisitos exigidos.
- Atualize o registro do imóvel
Depois de regularizar a situação do imóvel, é importante atualizar o registro no cartório de registro de imóveis.
Essa atualização garante que todas as informações sobre a propriedade estejam corretas e atualizadas.
- Mantenha a documentação em dia
É essencial manter toda a documentação do imóvel em dia. Isso inclui manter a escritura atualizada e verificar regularmente se há alguma pendência ou irregularidade.
- Assessoria jurídica
Para quem está com imóvel irregular, especialistas sugerem que a pessoa interessada procure um advogado para que este se habilite no processo judicial ou administrativo, apresentando a petição adequada a depender do caso concreto.
Fonte: Juristas entrevistados e pesquisa A Tribuna
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