Redução do valor dos aluguéis

Luma Furtado Ribeiro Moulin atua na área do Direito Civil e Empresarial |  Foto: Divulgação

O Índice Geral de Preços do Mercado (IGP-M/FGV) é um indicador muito utilizado para mensurar as variações de preço de produtos e serviços no mercado brasileiro. O cálculo é feito mensalmente pela Fundação Getulio Vargas (FGV) e considera o valor de matérias-primas agrícolas e industriais, além de produtos e serviços voltados ao consumidor final.

O índice permite compreender o cenário macroeconômico do País, identificando períodos de inflação e deflação.

O IGP-M é muito utilizado nos contratos de locação comercial e residencial para cálculo do reajuste anual dos aluguéis, sempre considerando a variação acumulada nos 12 últimos meses.

Isso significa que, em períodos de inflação, as partes já podem esperar aumento no valor dos aluguéis, sendo importante destacar que, historicamente, a variação acumulada do IGP-M normalmente é positiva.

Na pandemia de covid, segundo a FGV, o índice acumulou variação de 37,04% de junho/2020 a maio/2021, principalmente em razão da alta do dólar e crescente demanda por commodities no mercado. Já ao longo de 2023, o cenário foi outro e, nos últimos 12 meses, acumulou variação negativa de 4,57%.

Surgem, assim, as dúvidas: como fica o reajuste se a variação for negativa? E qual é a melhor forma de locador e locatário se precaverem diante da volatilidade do IGP-M?

A resposta à primeira pergunta é simples. Quando houver, no contrato, previsão expressa de que o aluguel será reajustado anualmente pela variação positiva do índice e de que eventual variação negativa, não ensejará redução do aluguel.

Mas, como fica a situação quando não constar a mencionada cláusula no contrato? Esse cenário cria insegurança para as partes, em especial para os locadores, que temem ter que reduzir os valores dos aluguéis.

Nesse sentido, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) já possui entendimento de que os índices negativos de inflação devem ser considerados no cálculo de reajuste. No entanto, havendo redução do principal no cálculo final, deverá prevalecer o valor nominal do contrato, ou seja, será mantido o valor atual do aluguel.

Contudo, considerando que a jurisprudência se altera com o tempo e que a situação não está expressamente prevista na legislação, é fundamental contar com assessoramento de profissionais especializados na elaboração do contrato.

Assim, os locadores terão segurança de que, independentemente da deflação, não haverá redução dos aluguéis. Sobre a melhor forma de locador e locatário se precaverem da volatilidade do IGP-M, se faz necessário discutir a importância das negociações extrajudiciais nos contratos de locação.

Por serem contratos de trato sucessivo, as partes precisam estar abertas a renegociar quando houver desequilíbrio econômico-financeiro, até mesmo para evitar a propositura de Ação Renovatória, na qual caberá ao juiz definir o novo valor do aluguel. Outra medida extrajudicial que pode ser tomada é a alteração consensual do índice de reajuste do IGP-M/FGV para o IPCA/IBGE, uma vez que a Lei do Inquilinato (nº 8.245/91) não prevê índice específico, assegurando livre negociação às partes.