Inspeção predial ou manual de uso, operação e manutenção

Recentemente uma discussão tomou conta da comunidade técnica do setor da construção civil em Vitória. O projeto de Lei nº 74/2022 que substitui a inspeção predial pela obrigatoriedade de todo edifício possuir um Manual de Uso, Operação e Manutenção.

Quem acha que se trata de um retrocesso, não conhece um manual feito dentro das diretrizes da ABNT NBR 14037 e ABNT NBR 5674 - gestão da manutenção predial. Importante destacar a função de cada documento para avaliar qual é mais pertinente para redução dos acidentes e obsolescência do estoque construído na cidade de Vitória.

Conforme descrito na ABNT NBR 16747:2020, a Inspeção Predial tem caráter fundamentalmente sensorial, e, portanto, não é capaz de identificar vícios ocultos que não tenham manifestado funcionamento inadequado, sintomas ou sinais aparentes, ou que somente possam ser identificados por ensaios específicos. 

Os manuais têm como escopo informar aos usuários as características técnicas da edificação, descrevendo procedimentos recomendáveis e obrigatórios para a conservação, uso e manutenção e utilização da edificação e operação dos equipamentos, bem como orientar os usuários com relação às suas obrigações no tocante à realização de atividades de manutenção e conservação, de condições de utilização da edificação para prevenir a ocorrência de falhas ou acidentes decorrentes de uso inadequado.

No caso de uma inspeção de rotina, prevista no manual, encontrar uma falha ou anomalia, não isenta o síndico da responsabilidade de contratar um perito para inspeção no sistema específico, e executar ações corretivas apontadas pelo profissional. Tampouco isenta os construtores de corrigir uma anomalia ou vício oculto de acordo com o Código Civil. Estamos falando de dois conceitos importantes: manutenção preventiva x manutenção corretiva.

Os manuais orientam sobre o uso correto e definem inspeções necessárias e ações de manutenção preventiva, enquanto a inspeção predial verifica as falhas e anomalias encontradas e as ações corretivas.

Se o condomínio não tem recurso para executar todas as tarefas, como escolher o que executar primeiro? Limpar a caixa de gordura ou pintar o portão da casa de gás? O manual subsidia os gestores do edifício a fazer escolhas com base na criticidade do dano causado pela falta da execução de alguma tarefa. 

A manutenção preventiva é previsível e planejada, e pode-se executá-la em momento adequado de modo a não impedir o uso do sistema ou do edifício, além de ser mais barata e rápida do que a corretiva.

Podemos concluir que o manual é um documento muito mais esclarecedor e orientativo para os síndicos. 

A falta de cultura de manutenção preventiva está presente na gestão dos nossos edifícios e é nesse sentido que precisamos trabalhar. 

LILIAM ARAUJO é arquiteta urbanista e mestre em Engenharia Civil.