Aluguel por temporada e a convivência em condomínios

A disrupção provocada pela transformação digital tem imposto desafios às regras de convivência, sejam estas regras emanadas de consenso e bom senso, sejam elas estabelecidas em lei. As locações de curtíssima temporada, por exemplo, com destaque aqui para a plataforma Airbnb, apresentam uma nova realidade para a convivência em condomínio.

Neste contexto, a vocação turística do Espírito Santo torna o tema locação por temporada sempre relevante.
Regulada pela Lei n° 8245/91, a locação por temporada contém particularidades: limitação do prazo a 90 dias, a possibilidade de recebimento do aluguel antecipado e o cabimento de despejo liminar na hipótese de o locatário não restituir o imóvel ao término do prazo.

A lei do inquilinato, no entanto, não estabelece prazo mínimo para a locação por temporada. Historicamente, considerou-se como temporada períodos de feriados, de uma semana, 15 dias e assim sucessivamente, com prazo máximo de 90 dias.

Com a evolução das redes sociais e dos aplicativos especializados e diante da ausência de previsão legal de período mínimo para locação por temporada, nasceram as ocupações por curtíssima temporada, às vezes por uma noite ou duas, com alta rotatividade, muitas vezes sem contato entre locador e locatário, com contrato celebrado por meio de plataformas digitais.

Na esteira delas, alguns incômodos surgiram nos ambientes condominiais: alta rotatividade de pessoas, elevada ocupação de equipamentos de lazer ou condutas incompatíveis.

A propósito destes debates, o Superior Tribunal de Justiça (STJ), em dois casos concretos, se posicionou sobre o tema.

Em ambos, o debate centralizou-se na natureza da locação por curtíssima temporada, exatamente em razão de não haver previsão legal específica e co-existência da Lei do Inquilinato e da Lei da Hotelaria (Lei 11771/2008), tendo o STJ analisado se a locação por curtíssima temporada teria feições comerciais de hotelaria, seja ela realizada pelas plataformas digitais especializadas ou não.

O STJ consolidou a primazia do interesse coletivo da comunidade condominial e o seu direito a sossego e segurança, decidindo que é lícito aos  condomínios residenciais restringirem a alta rotatividade nas locações, seja quanto ao prazo ou uso de equipamentos comuns.

É importante destacar que das decisões emanadas do STJ não nasceu proibição, e nem poderia, pois é um direito inerente à propriedade.

O que foi decidido é que há a possibilidade de o condomínio, por sua assembleia geral, estabelecer regras para este tipo de ocupação. O que se conclui deste debate é que as regras básicas e seculares de convivência preponderam: o meu direito termina onde começa o do outro.

Portanto, a locação por brevíssima temporada, realizada ou não por plataformas digitais, não foi proibida, sequer desestimulada; mas é passível de ser regulada pelas regras condominiais, nos limites da lei, do Direito e sobretudo do bom senso.

Carlos Augusto da Motta Leal é advogado e especialista em Direito Imobiliário