Nova lei incentiva criação de hotéis no centro de Vila Velha
Legislação garante benefícios fiscais para novas construções e visa incentivar o turismo próximo à Prainha e ao Convento
A Lei Complementar nº 128/2026, que implementou o novo Plano Diretor Municipal (PDM) de Vila Velha, trouxe mudanças no zoneamento do Centro da cidade para incentivar a construção de hotéis, além de criar uma seção específica para empreendimentos hoteleiros.
A medida faz parte da estratégia da prefeitura para ampliar o turismo e estimular a ocupação de uma região da cidade próxima à Prainha e ao Convento da Penha.
Com o novo texto, hotéis passam a ter uso “permitido e incentivado” em seis zonas da cidade.
O incentivo à hotelaria auxilia o setor a competir com o mercado imobiliário e com empreendimentos residenciais que apresentam retorno financeiro mais rápido, defende Fernando Otávio Campos, presidente da Associação Brasileira da Indústria de Hotéis do Espírito Santo (ABIH-ES).
“Quando uma construtora vende um prédio, já apura o lucro de cara. Mas na construção de um hotel, esse lucro vai ser apurado cerca de 10 anos depois, porque precisamos arcar com custos de maquinário, funcionários e impostos para manter o hotel aberto”, disse.
Outro incentivo oferecido ao setor hoteleiro é a isenção da outorga onerosa do direito de construir. Isso significa que, agora, os hotéis podem executar construções além do limite máximo permitido no terreno, sem precisar pagar taxas extras para o município.
Regras
De acordo com o novo PDM, para ser enquadrado como hotel, o projeto da construção deverá cumprir, simultaneamente, uma série de requisitos, como a área dos quartos, banheiros, corredores, além de recepção 24 horas.
Isso também foi pensado para conferir uma espécie de proteção a empreendimentos hoteleiros frente ao avanço de plataformas como o Airbnb, afirma Greg Repsold, vice-presidente do Conselho de Arquitetura e Urbanismo do Espírito Santo (CAU-ES).
“O Fórum Popular de Vila Velha foi quem exigiu essa série de regras. O objetivo é evitar que edifícios que podem ser utilizados por plataformas de locação, como o Airbnb, tentem se enquadrar como hotéis para obter isenções e incentivos financeiros”, afirmou.
Câmara diz que sugestão de sombra na praia foi de morador
Diante da polêmica sobre a regra de sombreamento na orla de Vila Velha, a Câmara de Vereadores foi procurada para falar a respeito do motivo de ter aprovado a redução do tempo de sol no litoral do município e também sobre a decisão da Justiça Federal de suspender essa norma.
O órgão não concedeu fonte para falar sobre o tema em entrevista, mas afirmou, em nota, que a proposta foi apresentada por um morador da cidade durante as discussões relacionadas à revisão do Plano Diretor Municipal (PDM).
A contribuição aconteceu durante uma das três audiências públicas que a Câmara realizou, e que foram transmitidas na internet.
Já a Prefeitura Municipal de Vila Velha (PMVV) explicou que, em momento nenhum, cogitou reduzir o tempo de sol na praia, e que a mudança foi proposta pela Câmara de Vereadores do município.
Segundo a PMVV, o texto do PDM, enviado à Casa Legislativa, mantinha a proibição de sombra até as 16 horas, e a decisão da Justiça vai ao encontro do que a administração do município pensa. A prefeitura vai acatar a decisão do Ministério Público Federal (MPF).
Incentivos para hotéis
O novo Plano Diretor Municipal (PDM) de Vila Velha mudou o zoneamento do Centro da cidade para incentivar a construção de hotéis.
Hotéis passaram a ter uso “permitido e incentivado” em seis zonas da cidade: Zonas de Ocupação Prioritária (ZOP) A, B e C; Zona de Especial Interesse Empresarial (ZEIE) B; Zona de Interesse Cultural (ZEIC) C e Zona de Ocupação Restrita (ZOR) F.
Isenção de outorga
Entre os principais incentivos está a isenção da outorga onerosa do direito de construir — valor pago ao município quando um empreendimento ultrapassa o coeficiente básico de construção permitido para o terreno, dentro do máximo estabelecido.
Cada zona tem seus próprios limites e parâmetros urbanísticos, estabelecidos por meio da Lei Complementar 128/2026, que institui o novo PDM.
entre esses parâmetros estão os coeficientes de aproveitamento (para construções em terrenos), as taxas de ocupação e permeabilidade, o gabarito (número de andares), a altura da edificação, o grau de impacto permitido e o modelo de parcelamento.
Esses limites devem ser respeitados. O que está isento de pagamento é a construção excedente realizada dentro da área permitida.
Regras específicas
Para ser enquadrado como hotel, o projeto deverá cumprir simultaneamente uma série de requisitos.
Entre eles estão quartos com pelo menos 14 metros quadrados, banheiro privativo com área mínima de 2,50 metros quadrados, recepção com funcionamento durante 24 horas e áreas comuns equivalentes a 35% da área construída.
O quarto também não pode ter cozinha completa, somente copa compacta, ou seja, um pequeno ambiente de apoio planejado para refeições rápidas.
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