Mais brigas em condomínios por causa da cobrança de taxa extra

Síndica Juliana Monteiro explica que é necessária a concordância dos condôminos para que haja taxa extra. |  Foto: Leone Iglesias/AT

Reforma da fachada, conserto de elevador, manutenção da piscina, ampliação da área de lazer, entre outras obras. Para muitos moradores de condomínios, as temidas taxas extras podem gerar insatisfação e causar até brigas, além de afetar diretamente o orçamento das famílias.

De acordo com a síndica e especialista em gestão de condomínios, Fabiana Almeida, em um período de incertezas econômicas, no qual as pessoas têm se recuperado de prejuízos financeiros em razão da pandemia da covid-19, novos gastos imprevistos chegam acompanhados de reclamações e muita insatisfação. 

“Há um aumento das reclamações pela taxa extra porque esse período de pós-pandemia que estamos vivendo tem gerado insegurança financeira para muitas pessoas”, lembrou.

Para a síndica, a solução se chama planejamento orçamentário por parte dos condomínios. 

“Existe a previsão de todos os gastos ao longo do ano e também existe o planejamento a longo prazo, que evita do condômino ficar pagando muitas taxas extras”, explicou Fabiana Almeida.

Especialistas apontam que a falta desse planejamento  e o aumento de gastos provocam queixas, já que medidas sentidas no bolso não costumam ser aceitas de prontidão. Entretanto, toda e qualquer cobrança deve ser transparente e seguir regras específicas. 

Presidente do Sindicato Patronal de Condomínios (Sipces), Gedaias Freire explicou que, nos condomínios, as despesas se dividem em ordinárias e extraordinárias. 

Enquanto as primeiras estão previstas no orçamento, como obras de manutenção e pagamento de serviços, as segundas englobam situações imprevisíveis. Por isso, há necessidade da cobrança adicional.

“As taxas ordinárias são aprovadas por maioria simples dos condôminos, com base no orçamento anual. Já as extraordinárias vão depender do que se trata essa despesa”, pontuou Freire.

A síndica e administradora de condomínio Juliana Monteiro reforça a necessidade de transparência e concordância dos condôminos, via votação em assembleia dos moradores.

“A taxa extra é considerada abusiva quando não é demonstrado seu caráter emergencial ou necessário ou não é aprovada em assembleia”, explicou.

A quantidade de votos depende da natureza de cada despesa, exceto para as medidas emergenciais, que dispensam a obrigação de assembleia.

Os especialistas ressaltam que não há limite de valor para a cobrança, que é definida em assembleia pelos condôminos.

Além disso, em caso de aluguéis, o pagamento da taxa extra é de responsabilidade do proprietário do imóvel, não do inquilino.

Barulho e garagem ainda lideram conflitos

Reclamação de barulho, uso da garagem e infiltração entre unidades configuram o topo dos motivos de desentendimentos entre os moradores.

Para a síndica profissional Juliana Monteiro, embora o diálogo seja prioridade na resolução dos conflitos, existem regras gerais.

“No uso da garagem, por exemplo, deve ser respeitada a demarcação existente e procurar estacionar de forma centralizada na vaga, possibilitando que o vizinho consiga manobrar seu veículo e abrir a porta do carro”, pontuou.

Já os vazamentos entre apartamentos devem ser tratados diretamente entre as unidades, a não ser que seja oriundo do telhado, fachada ou prumada. 

O presidente do Sindicato Patronal de Condomínios (Sipces), Gedaias Freire, observa que os condomínios possuem regimentos internos que devem ser levados em consideração. 

“É ele que vai regulamentar questões como advertências e penalidades, que podem variar de zero a cinco vezes a taxa do condomínio. Em caso de reincidência, a multa é duplicada”, explicou.

Dúvidas

Quando a taxa extra pode ser cobrada?

A taxa extra deve ser cobrada nos casos em que não há previsão para custeio da despesa, ou seja, quando a despesa extrapola a previsão orçamentária do condomínio.

Todos os moradores têm que concordar?

De acordo com o Código Civil Brasileiro, as taxas são divididas em:

Voluptuárias: reformas de embelezamento, como trocar o granito da fachada  só por causa da cor. Eles exigem a aprovação de 2/3 de todos os condôminos.

Úteis: obras e serviços que melhoram o uso comum, como o investimento em segurança ou aumento da área de lazer. Para essas, é necessária aprovação de 50% mais um dos condôminos.

Urgentes: evitar deterioração ou conservar o bem. Síndico pode realizar a medida sem passar por assembleia e, depois, referendar apenas com maioria simples dos presentes na votação.

Em caso de emergência, é possível que o condomínio faça o reparo sem passar por votação?

Se, por exemplo, uma marquise ameaça cair, o condomínio pode, e deve, realizar a intervenção mesmo sem assembleia.

O Fundo de Reserva pode ser utilizado para custear a obra e é importante que o síndico referende a utilização em uma assembleia posterior, justificando a necessidade do gasto.

Nesses casos, o quórum necessário da votação é somente a maioria simples dos presentes.

No caso dos aluguéis, quem tem de pagar a taxa extra: o locador ou o locatário?

Sejam despesas ordinárias ou extraordinárias, de acordo com os especialistas, a responsabilidade pelo pagamento da taxa extra é sempre do locador, já que ele é o proprietário do imóvel.  

Há limite de valor na cobrança?

Não. O valor é definido pelos condôminos, por meio de assembleia dos moradores.

Quais os principais conflitos entre moradores?

Uso da garagem: deve ser respeitada a demarcação existente e centralizar o veículo na vaga.

Vazamentos entre apartamentos: devem ser tratados diretamente entre as unidades, a não ser que seja oriundo do telhado, fachada ou prumada.

Barulho de festas e confraternizações à noite e circulação de animais nas áreas comuns também estão  entre as principais queixas.

Fonte: Especialistas consultados.