Fim da escala 6x1 pode elevar taxa de condomínio em até 15%
Síndicos e administradoras projetam mais gastos com folha, reorganização de escalas, uso de tecnologia e pressão por reajuste em assembleia.
O fim da escala 6x1 aprovado pelo Congresso pode elevar em até 15% a taxa mensal de condomínio, segundo estimativas de síndicos e administradoras citadas pelo Secovi-SP, sindicato da habitação paulista. A mudança na jornada de trabalho, que começa a valer em dezembro, deve pressionar os gastos com portaria, limpeza, zeladoria e outros serviços que exigem equipes para manter o funcionamento dos edifícios durante 24 horas.
De acordo com estudo da CNS (Confederação Nacional de Serviços), a adaptação à jornada de 40 horas semanais poderá elevar em 6,9% as despesas com mão de obra caso os condomínios contratem funcionários para repor integralmente as horas reduzidas. Se mantiverem o quadro atual e recorrerem a horas extras, o aumento projetado é de 8,6%.
A estimativa não representa uma projeção consolidada para o setor. O custo adicional dependerá da estrutura de cada edifício, do número de funcionários, das escalas adotadas e do modelo de contratação.
"Todos esses pontos impactam, e não há uma resposta unificada. Pesam a estrutura do condomínio, o número de pontos de gestão de acesso com funcionamento 24 horas, o modelo de contratação dos colaboradores, as tecnologias empregadas e o número de funcionários. O que sabemos é que haverá aumento de custos com a nova jornada", diz Moira Toledo, vice-presidente de administração imobiliária e condomínios do Secovi-SP.
A mão de obra representa entre 55% e 70% das despesas mensais dos condomínios, segundo a Aabic (Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios de São Paulo) e a Abadi (Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis).
A CNS estima que a mudança afetará diretamente pelo menos 381,4 mil trabalhadores de condomínios prediais e poderá alcançar 420,5 mil profissionais. No cenário de reposição integral das horas, seriam necessárias 39.897 contratações adicionais.
Os condomínios terão de reorganizar as escalas sem interromper serviços essenciais. Em comunicado conjunto, Aabic e Abadi estimam que, em muitos casos, será necessário incorporar de um a dois funcionários, com média calculada de 1,5 profissional por condomínio.
"Diante de tamanhos desafios, administradoras e síndicos terão de mapear as alternativas e fazer escolhas: manter os serviços e absorver o aumento da folha; reduzir horários e serviços presenciais; terceirizar atividades; ou ampliar o uso de tecnologia já disponível", afirmam as entidades.
As associações também alertam para a possibilidade de aceleração dos investimentos em portarias remotas ou híbridas, controles automatizados de acesso e sistemas digitais para visitantes e encomendas.
"Esta medida, conceitualmente destinada a proporcionar melhores condições de trabalho e remuneração, poderá apresentar um revés que deveria estar sendo esperado e discutido, aumentando de tal maneira o custo da presença humana, que estimulará os condomínios a acelerar sua substituição", disseram, em nota.
A emenda constitucional 141, promulgada em 16 de outubro, prevê dois dias de repouso semanal remunerado, sem redução salarial. A partir de dezembro de 2026, a jornada máxima será reduzida de 44 para 42 horas semanais. Após 12 meses, o limite passará a 40 horas. O texto estabelece a transição e permite a adoção de regimes compensatórios por negociação coletiva, dentro das condições previstas na Constituição.
Nos condomínios com funcionários próprios, a necessidade de cobrir folgas poderá exigir a contratação de folguistas. Nos empreendimentos que terceirizam portaria e limpeza, o aumento pode chegar por meio da revisão dos contratos.
Vender Andrade, advogado da Associação dos Síndicos, afirma que o impacto varia de acordo com a realidade de cada condomínio. "Condomínios mais complexos [multifuncionais, empresariais ou na modalidade ‘clube’] podem ter aumento de até 20% nas despesas correntes e ordinárias", diz.
Segundo ele, como todo aumento de cota condominial, o reajuste deve passar previamente por um realinhamento da previsão orçamentária junto aos proprietários dos imóveis.
"O condomínio deve orçar o custo de colaboradores adicionais, que regra geral será necessária, e apresentar em assembleia proposta de acréscimo de valor à cota condominial ordinária, pois se trata de uma despesa corrente, contínua e permanente", afirma.
"No caso dos funcionários orgânicos, o condomínio deve contratar folguistas para suprir as lacunas geradas pela nova regra, principalmente aos finais de semana. No caso das terceirizadas, normalmente os contratos mais bem elaborados prevem cláusulas de repasse de despesas decorrentes de alterações legislativas que venham a gerar desequilíbrio na equação econômico-financeira."
Primeiro, é preciso mapear e revisar a jornada atual dos colaboradores, para adequá-la e analisar a necessidade de horas extras ou de novas contratações. Depois, é importante conversar e negociar com as empresas terceirizadas. Por fim, vale simular o plano e o impacto para 2027, inclusive para formular uma nova previsão orçamentária. As administradoras de condomínios podem ajudar nesse processo.
vice-presidente de administração imobiliária e condomínios do Secovi-SP
A pedido da reportagem, a Lello Condomínios fez uma simulação para um prédio com 83 unidades e cinco funcionários, estimando que a adequação da jornada para 40 horas semanais exigiria a contratação de dois trabalhadores. A empresa usou a ferramenta de inteligência artificial que desenvolveu para analisar folhas de pagamento e simular alternativas de reorganização das equipes.
De acordo com a simulação, o custo mensal da folha do condomínio hipotético, incluindo encargos e provisões, passaria de R$ 40.222,64 para R$ 50.408,44, uma alta de 25,3%.
O aumento projetado inclui a contratação de mais um zelador para o condomínio analisado. A recomendação da ferramenta considera que um segundo zelador é pré-requisito para cogitar qualquer escala de revezamento no futuro.
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