Imóvel já pode ser garantia para vários empréstimos
Conselho Monetário regulamentou que uma só propriedade pode ser usada em várias transações de crédito, até o limite de seu valor
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O Conselho Monetário Nacional (CMN) alterou as regras para operações de crédito imobiliário previstas no Marco Legal das Garantias.
Com a modificação, foi regulamentada a possibilidade de utilização de imóvel como garantia em mais de uma transação. E há bancos que já aceitam um só imóvel em garantia para vários empréstimos.
Segundo o Banco Central, caso um imóvel sirva de garantia para mais de uma operação, a razão entre a soma do valor nominal da nova operação e dos saldos devedores das operações garantidas e o valor da avaliação do imóvel dado em garantia não poderá ser superior ao limite da cota de crédito aplicável à operação de crédito predominante.
Também é previsto que novas operações podem ter condições de remuneração, atualização e amortização diferentes das convencionadas na transação original.
A norma ainda estabelece que, em operações de empréstimos a pessoas naturais garantidas por imóveis residenciais, a faculdade de a instituição requerer a contratação de garantia securitária que preveja a cobertura aos riscos de morte e invalidez permanente do mutuário e de danos físicos ao imóvel.
O vice-presidente jurídico da Associação Empresas do Mercado Imobiliário do Estado (Ademi-ES) e especialista em Direito Imobiliário Gilmar Custódio disse será permitindo que o mesmo imóvel seja financiado mais de uma vez por bancos ou instituições diferentes.
“Isso gera uma espécie de cadeia sucessória de credores fiduciários sobre o mesmo bem, respeitando a ordem de registro”, explicou.
O marco legal cria a figura do agente de garantias, que deve ser designado pela instituição financeira para administrá-la, inclusive em ações judiciais. A norma prevê que o agente administrador execute judicialmente a garantia em caso de inadimplência.
“Em caso de inadimplência, o credor notifica o devedor fiduciário e o credor da segunda alienação pelo cartório de registro de imóveis para pagar divida em até 15 dias. Caso a divida não seja paga no prazo legal, a propriedade será consolidada no patrimônio do credor e o imóvel será levado a leilão”.
Ele complementa que primeira garantia fiduciária tem preferência, de modo que, caso não seja paga, o imóvel será levado a leilão no prazo de até 60 dias contados da consolidação da propriedade em nome do credor fiduciário.
“Se o produto da venda do imóvel em leilão for suficiente para quitar a integralidade da primeira garantia e ainda sobrar recursos, estes serão direcionados ao segundo credor”.
Condições nos bancos
Itaú Unibanco
Tem condições de concessão de empréstimo dentro de uma nova modalidade do Crédito com Garantia de Imóvel (CGI), também conhecido como Home Equity.
Os clientes que possuem um financiamento imobiliário (contratado originalmente para aquisição de um imóvel) ou mesmo um CGI em andamento com o banco Itaú podem realizar um novo crédito com vantagens de taxas de juros mais baixas (a partir de 1,35% a.m.) e melhores prazos de pagamento, que podem chegar a até 20 anos.
Além disso, a nova operação de empréstimo permite diferentes possibilidades de uso - desde investir em negócios próprios, quitar dívidas ou realizar reformas, como exemplos.
Santander
Tem linha que aceita imóveis alienados chamada de “Use Casa Mais”. As taxas mensais vão de 1,05% (operações até 12 meses), podendo chegar até 1,69% (no limite de 240 meses).
Caixa Econômica
Informou que oferta, atualmente, a possibilidade de novo crédito para operação de crédito com garantia imobiliária, mediante liquidação da operação original. No que diz respeito à Lei 14.711/2023, o banco adequará os produtos e processos, considerando o prazo de vigência da Resolução.
Fonte: Banco Central, Itaú Unibanco, Santander e Caixa Econômica.
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