Multa e brigas por venda de sushi e açaí em condomínios do ES

Buscando incrementar a renda, moradores têm  transformado imóveis residenciais em uma espécie de comércio. Mas isso tem causado desentendimentos entre vizinhos e até multas aplicadas por  condomínios.

Entre os problemas relatados por  síndicos e advogados  há vendas de sushi e de açaí, além de ateliê de unhas em apartamentos.

O advogado e especialista em Direito Condominial Pacelli Arruda Costa conta histórias ocorridas em condomínios na Serra. Uma delas de   um casal que fazia comida japonesa  e atendia por delivery.  

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Outro caso é de  um morador que preparava açaí  congelado no imóvel, com entrada e saída de motoboys para entrega. No apartamento havia quatro freezers.

Para preparar o açaí, esse morador – que tinha alugado o imóvel –,  usava a água do condomínio, cuja taxa era rateada com demais moradores, já que não tinha hidrômetro individual. Era um entra e sai de motoboy a noite inteira. 

“Ambos foram notificados, pagaram multas previstas no regimento interno. Não recordo dos valores no momento. No caso do morador que produzia açaí, o dono do imóvel deu um mês para ele deixar o apartamento”.  

Pacelli esclareceu que o condomínio residencial não pode ser confundido com  comércio. “O que pode até ser entendido como possibilidade  é o morador desenvolver alguma atividade em que se remunera,  como aulas particulares e produção de bolos e doces ou artesanato, desde que em pequena escala, de modo que não desvirtue a finalidade residencial do condomínio”.

Síndico profissional,  Leonardo Nascimento também lida com esse tipo de situação. Nos casos narrados, há até moradores que fazem um “ateliê” de cuidados com as unhas, em Itaparica, Vila Velha. 

Síndico profissional Leonardo Nascimento |  Foto: Kadidja Fernandes/AT

“A moradora fazia unha em gel. Era um entra e sai de pessoas estranhas no condomínio, comprometendo a segurança. Ela foi notificada, recebeu uma multa de R$ 128 e parou com a atividade”.

Ele contou outro caso de um morador que trabalha com turismo de aventura e foi flagrado levando roupas e equipamentos do trabalho para lavar no apartamento e ainda pendurar na janela. 

Para isso, usava a água do condomínio. “Ele foi advertido e teve que pagar R$ 60 da conta de água”.

Morador instala  padaria dentro de apartamento

Em Salvador, na Bahia, um caso inusitado causou polêmica entre vizinhos e foi parar na Justiça. Motivo:  uma padaria dentro de um apartamento no 14º andar. 

Pelas regras do condomínio, o comércio dentro do apartamento residencial não é permitido. A prefeitura notificou os donos do imóvel, mas o serviço não foi interrompido.

 O comércio funciona desde o início da pandemia.  Lá, são vendidos  pães e artigos de padaria, como frios, café e laticínios. Porém, a produção não ocorre no local. 

Enquanto um grupo de moradores é a favor da padaria, pela praticidade de poder comprar pães sem  sair do prédio, outros argumentam que o comércio faz barulho no local e que, além de movimento intenso nos corredores, também gera algazarra e “congestionamento” nos elevadores. 

Uma ação foi ajuizada na Justiça e está em tramitação.

Regras devem ser cumpridas

>> É possível exercer atividade comercial em condomínio?

Por definição, o condomínio residencial é utilizado unicamente para moradia, mas a  atividade comercial  é permitida em algumas condições, como destaca a advogada Camila Ferreira.

Ela cita o artigo 10, do Código Civil: “É defeso (proibido) a qualquer condômino: III - destinar a unidade a utilização diversa de finalidade do prédio, ou usá-la de forma nociva ou perigosa ao sossego, à salubridade e à segurança dos demais condôminos”.

Limites e regras 

Para entender as possibilidades do exercício de atividade comercial em condomínio residencial, síndicos e moradores devem saber os limites e as regras, como pontua Leonardo Nascimento, síndico profissional. 

Jamais pode existir uma situação prejudicial ao convívio coletivo. Deve ser algo que não interfere na rotina do condomínio, que seja tolerável. 

Exemplo 1

Comida feita em apartamento para ganhar uma renda extra é permitido? Sim, mas é preciso cumprir alguns requisitos, como salienta o presidente do Sindicato Patronal de Condomínios e Empresas de Administração de Condomínios do Espírito Santo, Gedaias Freire.

não onerar os demais moradores, o que poderia ocorrer caso fosse necessário alterar o sistema de gás ou se o gás não fosse individualizado.

Não oferecer qualquer risco à segurança e ao sossego dos vizinhos, por exemplo, permitindo circulação de estranhos no condomínio, inclusive motoboys que fazem entrega.

Não transformar a cozinha residencial em  industrial.

Exemplo 2

Outra possibilidade de exercício de atividade comercial em condomínio residencial ocorre quando um morador presta serviço, muito comum com profissionais de saúde e estética, que atendem  seus pacientes em suas casas.

Quando a prestação do serviço ocorre dentro do apartamento, o condomínio não pode interferir, desde de que a atividade não represente um risco à coletividade e à segurança dos moradores.

Fonte: Especialistas citados.

Loja vira indústria

Em Itaparica, Vila Velha, um condomínio comercial também enfrentou problema depois que uma loja foi transformada em uma espécie de indústria, como conta o síndico profissional Leonardo Nascimento.  

“No local, era produzida unha em gel. As pessoas das salas ao lado reclamavam do cheiro forte de substâncias usadas, como o benzeno. No mês passado, conversei com a responsável e a adverti. Não foi preciso multar, pois ela parou a produção e segue como distribuição do produto”.

Lavagem de tapetes 

Um apartamento que estava vazio foi usado como uma lavanderia de tapetes, inclusive uma lavadora de alta pressão foi levada para o imóvel, deixando os moradores incomodados com o barulho.

Pacelli Arruda Costa,  advogado e especialista em Direito Condominial, conta que a pedido do condomínio notificou  o morador. 

Após falar sobre as regras, o morador  que estava causando o problema deixou de lavar os tapetes. Não foi preciso multá-lo.