Contratos de imóveis: briga na Justiça por atraso de aluguel e taxa de condomínio
Devedores chegam a ficar até um ano sem pagar taxas, no ES, e donos de imóveis entram com ação para reaver seus direitos
Donos de imóveis, sejam eles comerciais ou residenciais, têm ido à Justiça depois de tentarem negociar por cerca de um ano o pagamento de aluguéis e taxas de condomínio.
“Um caso que chamou a atenção foi o de um inquilino que, ao longo de quase um ano, conseguiu convencer o locador a não acioná-lo na Justiça”, conta a presidente da Comissão de Direito Condominial da Ordem dos Advogados do Brasil – Seccional Espírito Santo (OAB-ES), Leidiane Malini.
Ela explica que os contratos de aluguel não precisam ser obrigatoriamente registrados em cartório para terem validade. No entanto, o registro em cartório pode dar maior segurança jurídica às partes, como no caso da venda do imóvel.
Esta semana, a apresentadora Xuxa entrou com uma ação na Justiça do Rio de Janeiro para pedir o despejo de um inquilino que teria deixado de pagar as parcelas entre março e julho, com uma dívida que chega a R$ 14 mil.
O advogado especialista em Direito Imobiliário Carlos Augusto da Motta Leal explica que o inquilino paga as despesas ordinárias do condomínio, como água, luz, limpeza e manutenção.
“É permitido pela lei 8.245/91, a Lei do Inquilinato, que o contrato de locação transfira para o locatário (quem aluga) a obrigação de pagar os encargos de condomínio, os encargos ordinários. Quando a gente está falando de encargos ordinários, são encargos de consumo e manutenção. Outras obras, emergências, esses custos são do locador (dono do imóvel)”, diz.
O advogado especialista em Direito Civil e Processual Civil Gilberto Raizem Spalenza destaca que, quando os deveres não são cumpridos, especialmente no que se refere ao pagamento pontual, o locador tem o direito de buscar a Justiça para reaver os valores devidos e, se necessário, pleitear a retomada do imóvel.
“Já me deparei com casos de inadimplência que se tornaram bastante complicados. Por exemplo, houve certa situação em que o atraso no pagamento perdurou por meses, até que, quando esgotada as tratativas de conciliação, o proprietário do imóvel ajuizou ação de cobrança cumulada com despejo”, afirma.
Elaborar contrato claro e detalhado
1 - Análise de perfil: para evitar o problema e a necessidade de acionar a Justiça, advogado Gilberto Raizem Spalenza recomenda realizar uma análise detalhada do perfil do inquilino, incluindo verificação de antecedentes financeiros, referências de locações anteriores e comprovação de renda, o que pode auxiliar a verificar se o locatário tem condições de honrar os compromissos assumidos.
2 - Contrato: elaborar um contrato de locação claro e detalhado, que especifique todos os direitos e deveres das partes, as consequências de eventual inadimplência e as garantias locatícias, como caução, fiador ou seguro fiança. “Um contrato bem redigido pode prevenir muitos problemas futuros”, frisa.
3 - Monitoramento constante: acompanhar de perto o cumprimento das obrigações contratuais pelo inquilino. “Em caso de atraso, é importante agir rapidamente, notificando formalmente o locatário e buscando solução amigável antes de recorrer ao Judiciário”, diz Spalenza.
4 - Garantias: importante, também, a utilização de garantias locatícias, como caução, fiador ou seguro fiança, que são ferramentas importantes que podem proteger o locador em caso de inadimplência. “Elas devem ser bem estipuladas no contrato e devidamente acionadas quando necessário”, observa o advogado.
5 - Mediação: importância da tentativa de, antes de entrar com uma ação judicial, tentar resolver a questão através de mediação ou negociação direta com o inquilino pode ser uma solução mais rápida e menos onerosa, de acordo com o advogado.
6 - Clareza nas cláusulas: garantir que todas as cláusulas do contrato sejam claras e específicas, incluindo a descrição do imóvel, valor do aluguel, reajustes, responsabilidades de cada parte, prazos, entre outros, de acordo com a presidente da Comissão de Direito Condominial da OAB-ES, Leidiane Malini.
7 - Inspeção do imóvel: Leidiane Malini reforça a importância de realizar uma vistoria detalhada no imóvel, antes da assinatura do contrato e ao final do período de locação para evitar disputas sobre danos.
8 - Pagamentos: estabelecer de forma clara como serão feitos os pagamentos e como será o procedimento em caso de inadimplência.
9 - Orientação: em relação aos contratos, os especialistas recomendam a não pegar modelos prontos da internet, pois cada caso tem suas particularidades. Eles recomendam buscar a orientação de um advogado.
10 - Retomada: Leidiane Malini observa a importância de manter o pagamento do condomínio em dia. Ela destaca que a lei permite a penhora do imóvel para quitação das cotas condominiais em aberto. “Algumas convenções permitem que a execução seja feita após o vencimento da terceira cota. Mas a legislação civil permite que a execução seja feita imediatamente, ou seja, o boleto venceu hoje, amanhã poderá ser executado”.
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