Morador de Vitória perde imóvel por não pagar ao condomínio
Dono de apartamento na Praia do Canto acumulou dívida de R$ 260 mil e teve o imóvel levado a leilão. Arremate foi neste ano
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O valor da taxa condominial é definido em reunião com os moradores, mas, apesar do consenso, muitos podem ter dificuldade em pagá-la. Porém, a inadimplência pode levar à consequência mais grave: a perda do imóvel, como aconteceu com um morador da Praia do Canto, em Vitória, que teve o imóvel leiloado.
A dívida pelo não pagamento do condomínio somava R$ 260 mil, e uma vez que o morador não tentou acordo com a administração do prédio, coube à Justiça determinar que o bem fosse leiloado.
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A ação tramitou, desde 2019, no 9º Juizado Especial de Vitória e foi finalizada em fevereiro deste ano, com o arremate da propriedade.
O valor arrecadado é revertido para o pagamento do débito. Caso o valor ultrapasse o valor do débito, o restante é destinado a eventuais custas judiciais e honorários advocatícios. Após essa etapa, se ainda houver um excedente, ele é revertido para o proprietário do imóvel leiloado.
O vendedor do leilão arrematou o imóvel por R$ 700 mil, um preço muito abaixo do mercado, já que similares têm preço estimado em mais de R$ 1,5 milhão. Porém, ele terá de ingressar com uma ação judicial para retirar o devedor do imóvel, já que ele ainda está morando no local.
Diovano Rosetti, advogado imobiliário, afirma que é muito raro que o proprietário, mesmo inadimplente, perca o apartamento.
“Nesse caso em específico, não houve interesse em lutar pela unidade, talvez até por questões financeiras do devedor”.
O especialista esclarece que nem mesmo o fato do imóvel ser um bem
de família – único bem domiciliar de uma família – impede que ele vá a leilão. “As pessoas não devem confiar na regra. Mesmo que raro, pode acontecer, então é melhor investir para que não chegue neste ponto”, alerta Rosetti.
Expulsão
Outra advogada que atua na área condominial, Claudia Scalzer, diz que quem lida com questões desse setor não é surpreendido com casos assim.
“Eu atuei em um caso em que a pessoa, também inadimplente por não pagar o condomínio, foi expulsa da unidade, o que é um direito do administração”.
Cláudia chama atenção para um fato curioso: “A pessoa pode ser expulsa do apartamento, nas não pode ser impedida de usar as áreas comuns, mas isso não é positivo porque ela se torna o que o direito chama de pessoa não social”.
Taxas sobem e pagamento atrasa em 450 residenciais
O aumento no valor das taxas de condomínio, causado por reajustes em valores de despesas como água, gás, eletricidade, materiais de limpeza e manutenção de área de lazer e estrutura do prédio, tem causado crescimento de inadimplência e levado síndicos a negativarem moradores no SPC.
O presidente do Sindicato Patronal de Condomínios do Estado do Espírito Santo (Sipces), Gedaias Freire da Costa, detalha que cerca de 450 condomínios no Estado estão com pelo menos um proprietário de imóvel com dívida.
“Há proprietários que estão optando por reduzir o valor do aluguel para atrair mais inquilinos que possam pagar a taxa ou, em algumas situações mais atípicas, oferecem gratuidade do valor do aluguel, cobrando apenas a taxa do condomínio”.
Presidente da Comissão de Direito Condominial da Seccional Espírito-santense da Ordem dos Advogados do Brasil (OAB-ES), Leidiane Jesuíno Malini detalha que é a negativação do nome do condômino inadimplente nos órgãos de proteção e a realização do protesto (registrar a dívida em cartório) são possíveis.
Porém, segundo ela detalha, para que isso ocorra, é o síndico deve convocar uma assembleia para aprovar essa decisão, que deve ser tomada com cautela.
“É algo que tem acontecido, mas é preciso ter cuidado, porque em caso de equívoco, o condomínio poderá ter de indenizar o condômino. Com o novo Código de Processo Cível, é possível executar as cotas condominiais em atraso, o que é um procedimento mais seguro”, afirmou.
“Devedor não pode ser exposto”
“O pagamento da taxa de condomínio é um dever estipulado por lei. É gravosa a ausência dos proventos, que são destinados à manutenção dos espaços.
Apesar do desconforto de conviver com alguém que não pode ser impedido de gozar dos benefícios oferecidos pelo condomínio, nenhum devedor pode ser exposto devido à sua inadimplência.
O que ocorre é que o proprietário perde seu direito a voto nas assembleias condominiais e as dívidas de condomínio podem se tornar um processo judicial, figura que pode determinar a perda do imóvel, efeito máximo desse tipo de conduta".
Alexandre Puppim, advogado imobiliário e professor constitucionalista
O endividamento
A inadimplência é o nome dado ao ato de não cumprir com uma obrigação financeira. Uma pessoa passa a ser classificada juridicamente como inadimplente quando não efetua os pagamentos de uma operação prevista em contrato.
Quem não paga, afeta os vizinhos
a taxa condominial serve justamente para ratear despesas, como folha de pagamento de funcionários, água, luz e serviços de manutenção.
Quando um condômino deixa de pagar o condomínio, aquele dinheiro simplesmente não entra em conta. Dessa forma, é preciso compensar de alguma maneira para manter as obrigações do condomínio em dia.
Na maioria das vezes, isso ocorre na forma de aumento da taxa de condomínio para os demais moradores. Ou seja, quem paga em dia acaba pagando a conta de quem está inadimplente.
Notificação
Em um primeiro momento, o morador será notificado e terá um prazo, normalmente de 30 dias, para quitar a dívida.
Nesse momento já é previsto por lei que pode ser cobrada multa de 2%, além de juros de 1% ao mês e correção inflacionária.
Caso a dívida não seja paga, o condomínio pode tentar uma negociação amigável antes de entrar com uma ação judicial.
Para quem está devendo, o recomendável é sempre tentar fazer um acordo o quanto antes. Assim, evita-se o acúmulo de juros, além dos custos e desgastes de uma ação judicial.
Caso a dívida não seja paga amigavelmente e não haja um acordo, o condomínio pode negativar o nome do proprietário e pode entrar com uma ação judicial de cobrança, que pode resultar até mesmo na perda do imóvel, que vai a leilão para pagamento da dívida.
Fontes: Especialistas citados e rateio.com.
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