Convenção deve regular aluguel por aplicativo

Decisão tomada pela 4ª Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) no último dia 20 de abril proibiu o aluguel por aplicativo Airbnb em um caso específico de Porto Alegre (RS). Foi o primeiro caso do tipo a chegar ao STJ e a votação foi definida com placar de 3 votos contra 1. A sentença foi entendida por muitos como veto à locação nesses moldes em todo o País, mas especialistas explicam que não é bem assim. O STJ não proibiu a locação por aplicativos em condomínios.

A decisão se refere a uma situação específica, em que a proprietária do imóvel teria transformado sua casa em hostel, realizando modificações no apartamento para alojar os hóspedes, descaracterizando a atividade de locação por temporada e, ao entender da maioria dos ministros, se enquadrando em atividade de hospedagem, semelhante à de um hotel, o que caracterizaria uso comercial de um imóvel residencial e desrespeitaria a convenção que proíbe atividades comerciais no prédio.

O ministro Luís Felipe Salomão, que foi voto vencido, sendo o único contrário à decisão, salientou que a locação via Airbnb reflete avanços da sociedade com a economia do compartilhamento e que é um incentivo à inovação e ao direito à livre concorrência. A quantidade de negócios envolvendo plataformas digitais cresce a cada dia e impacta de forma relevante a estruturação da nossa economia. Só o Airbnb girou ano passado quase R$ 8 bilhões - e garantiu boa parte da renda familiar de quem aluga imóvel pela plataforma.

Para a advogada Moira Toledo, diretora executiva da vice-presidência de Administração Imobiliária e Condomínios do Secovi-SP, o ministro Antônio Carlos Ferreira explicou que a decisão não é suficiente para estabelecer a abrangência maior. "Tratava-se de uma situação peculiar em que cômodos do mesmo apartamento eram alugados para diferentes pessoas, o que implicava numa altíssima rotatividade com a qual o condomínio específico não tinha como lidar sem prejudicar o sossego, a saúde e a segurança dos demais condôminos", afirma.

Segundo a representantes do Secovi-SP, a decisão não é suficiente para afetar de maneira geral a vida em condomínio. "Consideramos a decisão ruim ao generalizar 'locações por aplicativos'. Há locações tradicionais e por temporadas mais longas, que também são realizadas por meio de aplicativos. É uma inovação disruptiva e estudos sobre o tema merecem ser aprofundados", afirma.

Para advogado, mau uso é que traz consequências

Advogado especializado em condomínios, Alexandre Berthe também afirma que nada mudou. Ele explica que ficou claro que a plataforma não viola lei alguma e o melhor caminho é a regulamentação para esse tipo de uso dentro da convenção, mais que uma simples proibição. "Você não vai colocar na convenção que não pode, mas regulamentar o uso. A entrada e saída do locatário deve ser feita na presença do proprietário ou responsável, por exemplo, porque traz segurança ao prédio", diz.

Segundo Berthe, é o mau uso que traz consequências negativas para o condomínio, como o fato de transferir para porteiros as responsabilidades por conferência de documentos e realização de check-in dos hóspedes, algo que deve ser feito pelo proprietário.

O próprio Airbnb afirma que os ministros destacaram que a conduta da proprietária, que transformou sua casa em um hostel, não estimulada pela plataforma, descaracteriza a atividade da comunidade de anfitriões. Disse também que proibir ou restringir a locação por temporada viola o direito de propriedade.