Condomínio – Tipos, constituição e registro

De forma bem direta, condomínio significa propriedade comum. Morar em um condomínio é conviver com ideias, hábitos e costumes diferentes, sabendo lidar com situações diversas e a correta utilização do que é área comum e o que é área privativa. E essa orientação independe se tratamos de um condomínio residencial ou comercial, vertical ou horizontal.

A harmonia é essencial para que o condomínio funcione plenamente e a cooperação e dever de conservação da área comum dos condomínios cabe a todos.

Ainda sobre a área comum, caberá a cada proprietário uma fração ideal dela, ou seja, todos os condôminos são coproprietários dessas áreas.

Como o objetivo de um condomínio não é obter lucro, todas as despesas para o seu funcionamento e manutenção serão divididas entre todos os proprietários na forma da lei (fração ideal) ou outra forma prevista em convenção.

E a convivência entre os condôminos, moradores e visitantes de todo e qualquer condomínio seguirá regras e normas específicas definidas na Convenção e Regimento Interno.

As deliberações dos assuntos específicos estabelecidos no Código Civil, Lei 4.591/64, na Convenção ou qualquer outro assunto de interesse da coletividade passa pela participação e votação em Assembleias.

Tipos de condomínios

Os condomínios podem ser classificados como:

• Verticais: São os mais tradicionais. São os edifícios de apartamentos.
• Horizontais: Crescente em vários Estados, incluindo no Espírito Santo nos último anos, são condomínios de casas, separadas ou germinadas, geralmente edificadas em terreno com áreas verdes, integrando um meio ambiente para quebrar a monotonia das construções.
• Mistos: Esta denominação decorre do fato da edificação possuir área comercial (lojas ou salas) e apartamentos.
• Comum: Regulado no Código Civil, artigos 1.314 a 1.330, geralmente constituídos de lotes, desmembrados de uma grande área ou não podendo ser constituído condomínio devido ao impedimento do registro imobiliário em função do tamanho da área desmembrada por permitir (especialmente, área rural).
• Fechados: Muito comum, condomínios horizontais (de casas) fechados por conta dos moradores, com o objetivo de proporcionar segurança. Há muita polêmica QUANTO a este fechamento por impedir entrada de pessoas, prestação de serviços públicos, especialmente se possuírem equipamentos públicos (ruas e praças).
• Time Sharing ou Multipropriedade: Introduzido no nosso ordenamento jurídico pela Lei 13.777/2018, permite que uma unidade pertença até a 52 pessoas, afinal, a lei estabelece que cada um deve usufruir do bem por no mínimo 7 dias ao ano. Trata-se, a priori, de um compartilhamento de uma propriedade entre vários coproprietários, com regras claras.

Importante ressaltar que NÃO importa a forma de condomínio, é preciso normas internas e gestão condominial para representação da entidade condominial e demais obrigações.

Constituição e registro do condomínio

A instituição e registro do condomínio são etapas importantes.

Vejamos um passo a passo ou dicas:

a) Entrega do empreendimento pela construtora, com o devido habite-se emitido pela prefeitura. O documento “Habite-se” dá uma segurança que o imóvel foi construído dentro das normas que foram estabelecidas pela prefeitura;

b) Realização de primeira assembleia para:

b.1. Constituição do condomínio;

b.2. Aprovação da convenção ou referendar a minuta de convenção registrada pela construtora quando da incorporação;

b.3. Eleição de síndico, subsíndico e conselho fiscal;

b.4. Constituição de comissão para elaborar regimento interno e posterior aprovação;

b.5. Aprovação do orçamento inicial para instalação do condomínio, contratação de pessoal, estabelecendo o valor do rateio mensal pela fração ideal ou outra forma prevista na convenção, inclusive, fixando data de pagamento;

c) Registro da ata;

d) Requerimento de CNPJ junto a Receita Federal.

Fonte: Manual do Síndico SIPCES