Se a entrega do imóvel atrasar, o comprador pode ser indenizado?

É comum a aquisição do imóvel durante a construção, ou na linguagem popular: comprar o imóvel “na planta”. Normalmente, essa compra do imóvel “na planta” é mais vantajosa economicamente. Mas, se há vantagens, há também riscos. O comprador pode se deparar, por exemplo, com uma demora na entrega da obra. E se essa demora ocorrer, teria o comprador direito à indenização por danos morais?

Na verdade, o dano moral nessa hipótese não pode ser presumido, conforme entendimento do Superior Tribunal de Justiça (STJ), em recente julgado (REsp nº 1639016 – 04/04/2017).
O que o comprador precisa fazer é provar, no caso concreto, alguma circunstância excepcional que demonstre uma violação aos direitos da personalidade.

Para o STJ, conforme julgado do REsp 1.634.751/SP (16/02/2017), seria uma circunstância excepcional aquela em que, além do efetivo atraso, o imóvel foi entregue em desconformidade com o que foi contratado inicialmente.

Casos como a compra de um imóvel com duas suítes, mas que é entregue com apenas uma; ou de um imóvel cujo projeto previa uma vista para o mar, mas que, na entrega, não se concretiza.

Nesses casos, o tribunal entendeu que os moradores teriam de lidar diariamente com aquela frustração, perdurando-se, assim, o sentimento de desapontamento com a compra.

Já com relação ao dano material, antes é necessário conceituar o que é. E segundo a doutrina é o prejuízo de ordem financeira sofrido pela vítima, causando redução de seu patrimônio. O dano material, além disso, engloba o dano emergente e o lucro cessante.
O dano emergente é o prejuízo efetivamente sofrido, já o lucro cessante significa o que o prejudicado deixou de lucrar em razão do inadimplemento contratual.

Mais uma vez, a melhor palavra sobre o direito nesse caso vem do STJ. E, em recente julgado (REsp 1633274), esse tribunal confirmou o entendimento de que a construtora deve pagar lucros cessantes no caso de atraso na entrega de imóvel.

Nesse caso, portanto, há sim uma presunção de prejuízo do comprador. Essa presunção de prejuízo decorre do fato de que o imóvel poderia estar sendo alugado desde a data para a qual a entrega foi programada.

Já o dano emergente, ao contrário do lucro cessante, não pode ser presumido. Esse dano corresponde ao prejuízo material propriamente dito, o que, via de regra, não acontece pelo simples atraso de entrega.

Um exemplo é quando o comprador consegue comprovar que precisou alugar um imóvel entre a data programada para a entrega e a efetiva entrega do imóvel que adquiriu.

Em resumo, no caso de atraso na entrega do imóvel, lembre-se: você, via de regra, vai ter direito a indenização por lucros cessantes; e pode ter direito a uma indenização moral e outra por dano emergente, caso consiga comprovar seus prejuízos.

LEANDRO DA COSTA BARRETO é advogado e procurador municipal.