Responsabilidade civil do síndico

Pacelli Arruda Costa, advogado, especialista em Direito Condominial (Foto: Acervo Pessoal)
Pacelli Arruda Costa, advogado, especialista em Direito Condominial (Foto: Acervo Pessoal)
A função do síndico é da mais extrema importância dentro do condomínio. A possibilidade de colocar em prática ideias e de poder gerir o ambiente em que vive, atrai muitas pessoas para a eleição ao cargo. Entretanto muitas delas se lançam para as eleições sem considerar as responsabilidades que assumem.

Ao ler este artigo o morador (não síndico) precisa ter consciência também de sua responsabilidade no bom andamento e devido cumprimento da ordem no condomínio, buscando auxiliar e facilitar o trabalho do síndico.

Ao síndico cabe, primordialmente, cumprir o que estabelecem o Código Civil, a convenção, o regimento e as decisões das assembleias, sendo que todo e qualquer dano decorrente de decisão que contrariar tais dispositivos devem por ele ser ressarcidos, com base na aplicação conjunta dos artigos 186, 187 e 927, todos do Código Civil, que, em síntese, definem que aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ou imprudência, violar direito e causar dano a outrem, fica obrigado a repará-lo.

O Código Civil, em seu art. 1.348, estabelece as competências do síndico. A mais conhecida é a prevista no inciso IX do artigo, consistente em “realizar o seguro da edificação”.

A contratação do seguro, uma vez que prevista em lei, é obrigação que deve ser cumprida pelo síndico, independente de autorização da assembleia ou convenção.

Deve o síndico, ainda, de modo a garantir o pagamento da indenização em eventual sinistro coberto pela apólice contratada, manter a regularidade de conservação de alguns itens do prédio, que uma vez ausentes, podem servir de razão para a negativa de cobertura pela seguradora, como por exemplo, manutenção do sistema de combate a incêndio, manutenção elétrica, aterramento, entre outros exigidos pelas seguradoras.

Outra obrigação de extrema importância é a de conservação e manutenção das áreas comuns, função típica do sindico expressamente prevista no inciso “V”, do art. 1.38, Código Civil.

Em que pese parecer se tratar da normatização do óbvio, eventual dano sofrido por um condômino ou terceiro, decorrente da falta de manutenção de uma área comum, é responsabilidade do condomínio, que deverá custear o ressarcimento, e posteriormente demandar contra o síndico em direito de regresso.

Já o inciso VII, do art. 1.348 diz que compete ao síndico “cobrar dos condôminos as suas contribuições, bem como impor e cobrar as multas devidas;”.

O texto de lei é simples e direto, porém muitos síndicos o descumprem, quando concedem aos condôminos inadimplentes perdão de multas e juros moratórios, cuja cobrança deve se dar nos termos do art. 1.136, em seu §1o.

Quando o síndico perdoa juros e multa dos condôminos inadimplentes, está renunciando a um direito do condomínio, sobre o qual não tem poder, o que faz dele responsável pelo pagamento do que não foi cobrado.

Muitas outras questões devem ser observadas pelo síndico para resguardo dos seus direitos e do condomínio, fazendo necessário para o exercício de tão importante função o auxílio de uma assessoria jurídica, administrativas e contábeis à disposição no mercado, cada vez mais especializadas.

Pacelli Arruda Costa é advogado, especialista em Direito Condominial


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