Reformas em unidades privativas na pandemia
Em tempos de quarentena e restrições de funcionamento de diversas atividades econômicas em várias cidades do país, nada tem chamado mais a atenção e despertado dúvidas em síndicos, administradores de condomínios e moradores do que um assunto: obras. Afinal, é permitido ou não a execução de obras nos condomínios nesse período de pandemia?
A questão tem dividido até mesmo a opinião de especialistas. Se por um lado está o direito de propriedade, por outro temos as condições de cuidados sanitários. Soma-se a isso o fato de muitos estarem trabalhando e estudando em suas residências. Então, como lidar com o barulho que as obras causam ao mesmo tempo em que você está em reunião ou o filho fazendo uma prova on-line?
Submissas às leis e decretos, as decisões da coletividade valem como regras internas no condomínio. Mas a ausência de diretrizes governamentais específicas para condomínios coloca o síndico em situação delicada, pressionado por uma comunidade dividida e, muitas vezes, motivada por interesses individuais.
Para a advogada Ludmyla Santos Nunes o ideal é segurar a liberação de novas reformas e suspender as já em andamento, mas avaliando cada situação. “Obras emergenciais são inquestionáveis e precisam ser realizadas. As que não são emergenciais devem ser avaliadas. Se ainda estão por iniciar, deve esperar. Caso esteja em andamento, o ideal é chegar a um consenso em relação a horário e nível de ruído, para que todos possam executar seus objetivos: estudar, trabalhar e concluir a sua obra. É preciso jogo de cintura do síndico e de bom senso por parte de todos”.
Já o advogado especialista em Direito Imobiliário e Condominial Márcio Spimpolo alerta que a proibição de reformas fere diretamente o direito de propriedade, assegurado pelo artigo 1.228 do Código Civil.
"Condôminos podem votar pela suspensão de obras nas áreas comuns, mas não nas unidades privativas", diz Spimpolo, professor e coordenador da pós-graduação em Direito e Gestão Condominial.
Quando o síndico receber um pedido de reforma durante períodos mais críticos da pandemia, o melhor caminho é o diálogo com o condômino, numa tentativa de sensibilização e conscientização que o momento pede, propondo o adiamento da reforma, caso não seja emergencial.
Se o condômino realmente insistir em fazer a reforma - seja pela urgência para se mudar, por emergência (vazamento de água, gás, problema estrutural) ou por se manter irredutível - é importante que o condomínio tenha um protocolo de reformas nas pandemia.
Decisão compartilhada
O síndico não deve tomar decisões polêmicas sozinho. E, a depender das proporções, não basta deliberar com o conselho: deve-se consultar a massa condominial com enquetes ou assembleias.
A síndica profissional Karina Nappi, tomou decisões sobre obras, como criação de protocolo, com o conselho, em condomínios menores, e aplicou enquetes em condomínios maiores.
Nos condomínios que estão com reformas, as mesmas seguem regras transitórias estabelecidas para a pandemia, especialmente nos condomínios em fase de implantação, com muitas intervenções nas unidades e ainda poucos moradores ocupando os apartamentos.
"Nos condomínios com obras em andamento, um dos fatores preponderantes é aumentar a frequência da limpeza das áreas comuns, principalmente elevadores e halls, e sanitização de ambientes. Outra medida é determinar horário de barulho reduzido, pegando faixa de horário de almoço, quando quem está trabalhando e estudando não tem nem reunião e nem aula. Dá para todos se programarem", diz Karina.
A ideia de estabelecer regras transitórias é para equilibrar as necessidades e direitos de todos os moradores no atual momento.
Além do já citado direito de propriedade, também há o direito à segurança, sossego e saúde, previstos no artigo 1.277 do Código Civil. O problema maior são "as pessoas individualistas, que não pensam no coletivo, e não estão abertas ao diálogo".