Briga por causa de reajuste no aluguel de imóveis

Briga por causa de reajuste no aluguel de imóveis |  Foto: Divulgação

A alta no índice mais usado para definir reajuste de aluguéis está causando conflito entre donos de imóveis e inquilinos devido à falta de acordo na hora de negociar, o que tem levado a brigas na Justiça. Por conta disso, o Senado já analisa criar uma lei para mudar o índice, algo que não agrada especialistas do setor.

Atualmente, o índice utilizado é o Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) que nos últimos 12 meses disparou em 37,04%, atingindo seu maior nível desde o início do Plano Real. A alta foi impulsionada, principalmente, pelo aumento nos preços das commodities (matérias-primas com cotação internacional) e do dólar.

Por isso, o Senado analisa projeto de lei do senador Telmário Mota (Pros-RR), que determina que o aumento nos preços de aluguéis residenciais e comerciais seja feito pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA), que teve aumento de 6,76% nos últimos 12 meses e é considerado o índice oficial para medir a inflação nacional.

O Tribunal de Justiça de São Paulo já deu decisão favorável a um inquilino para realizar essa substituição, mas o tema ainda não tem jurisprudência pacificada.

“O mercado se acomodou a usar o IGP-M para o reajuste, porque ele refletia melhor a realidade. Não há lei que defina qual o índice deva ser usado. Só que o IGP-M disparou e alguns locadores não estão querendo negociar, o que deixa o inquilino no sufoco, já que a pessoa que paga aluguel não teve reajuste salarial durante a pandemia para pagar esse reajuste”, explica o advogado imobiliário Diovano Rosetti.

“Só que por outro lado, alguns donos de imóveis também dependem do dinheiro do aluguel para sobreviver”, destacou Rosetti.

Presidente do Sindicato dos Corretores de Imóveis do Estado do (Sindimóveis), Ary Barbosa Bastos explica que é contra a interferência do governo. “A posição do mercado imobiliário é de que haja livre negociação, da forma como é atualmente. O IGP-M realmente teve uma alta e o valor atual é abusivo e não sustenta”.

Ele diz ainda ser necessário compreensão por parte do dono do imóvel e diálogo entre as partes para chegar a um acordo adequado. “Sei de diversos casos onde houve redução de aluguel após uma conversa entre inquilino e dono. Levar para a via jurídica é algo demorado e desnecessário”.

Diálogo garantiu acordo sem conflito

O corretor de seguros Paulo Henrique Rocha Latado conta que, apesar de seu contrato de aluguel prever o uso do IGP-M para reajuste, conseguiu dialogar com seu locador para negociar o reajuste sem usar o índice.
“A relação do inquilino com o dono do imóvel deve ser de troca, e sempre mantive uma boa relação com o proprietário do imóvel que estou alugando. O reajuste exige bom senso e uma boa relação, o que tenho conseguido onde estou atualmente”.
Ele conta que busca ser um inquilino modelo para ajudar a facilitar o diálogo. “Evito pedir manutenções, resolvo por conta própria os problemas pequenos. Isso faz o proprietário ser menos rígido e pensar se vale a pena perder um bom inquilino”.

Decisão de ministro do STF evita despejo de 64 mil famílias

O ministro do Supremo Tribunal Federal (STF) Luís Roberto Barroso determinou a suspensão, por seis meses, de medidas administrativas ou judiciais que resultem em despejos, desocupações, remoções forçadas ou reintegrações de posse em imóveis de moradia coletiva ou de área produtiva de populações vulneráveis.

A decisão monocrática ocorreu no último dia 3, e proíbe ações desse tipo em lotes que já estavam ocupados antes de março de 2020. Segundo a Campanha Despejo Zero, são 64.546 famílias ameaçadas de despejo no País.

O ministro também determinou a suspensão de despejo, sem defesa prévia, nos casos de pessoas que deixem de pagar aluguel em imóvel residencial e que estejam em situação de vulnerabilidade. Nessas situações, o conceito de vulnerabilidade será estabelecido caso a caso pelo magistrado que atuar na situação.

O ministro afirmou que a medida tem previsão constitucional, uma vez que representa a proteção das famílias em situação de vulnerabilidade e preserva o interesse de toda a coletividade de conter a propagação da Covid.

Barroso atendeu, em parte, a um pedido feito pelo Psol ao STF. O partido argumentou que estão sendo executadas durante a pandemia mandados de reintegração de posse e remoção de comunidades dos locais com famílias vulneráveis.

O ministro já ratificou seu voto em julgamento do STF sobre o tema, e foi acompanhado no voto pelo ministro Edson Fachin. O placar do julgamento da questão no STF está em 2 a 2, já que os ministros Marco Aurélio e Nunes Marques votaram contra, porque entendem que a ADPF (Arguição de Descumprimento de Preceito Fundamental) não é a via adequada para suscitar o que foi questionado.

Marco Aurélio explicou que situações individualizadas, relativamente a despejos, desocupações, remoções e reintegrações de posse, devem ser alvo de exame pelo juiz natural. Nunes Marques foi além para também entender que, na ação, não há descrição clara de ato lesivo do Poder Público.

O ministro Gilmar Mendes retirou o caso do plenário virtual, e a discussão prosseguirá em data não definida via videoconferência.

ENTENDA

Senado vai decidir sobre mudança  

Índice subiu e afetou aluguel

• O índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) é utilizado para medir o movimento de preços de uma forma geral. Ele é calculado pela Fundação Getulio Vargas (FGV) desde 1940, sendo um dos mais antigos no País.
• ele tem o objetivo de ser mais abrangente que outros índices do mercado, funcionando como um indicador macroeconômico.
• nos últimos 12 meses, o índice apresenta alta acumulada de 37,04%, impulsionado pelo aumento no preço das matérias-primas com cotação internacional e do dólar.
• O IPG-M é o índice mais utilizado nos contratos de aluguel. Por isso, quanto maior a alta do índice, mais caro o reajuste no preço dos aluguéis, o que é prejudicial para os inquilinos.

IGP-M não é obrigatório

• O uso do IGP-M nunca foi obrigatório em contratos de aluguel. A única exigência da lei dos aluguéis (Lei 8.245/1991) é de que haja reajustes periódicos no valor cobrado, para preservar o poder de compra dos proprietários.
• mas a escolha do que será usado para fazer essa correção é livre e pode ser acordada entre as partes.
• Por conta disso, especialistas do setor consideram desnecessário que um projeto de lei seja criado para regulamentar o tema, que deve ser tratado entre inquilino e proprietário do imóvel com bom senso.

Projeto de lei

• O senado já discute um projeto de lei que determina que o aumento nos preços de aluguéis residenciais e comerciais seja feito pelo Índice de Preços ao Consumidor Amplo (IPCA).
• No projeto, o senador Telmário Mota (Pros-RR) aponta o desequilíbrio entre os índices do IGP-M, o mais usado, e o IPCA, indicador oficial do governo federal.
• Enquanto o IPG-M teve alta nos últimos 12 meses de 37,04%, o IPCA teve alta de apenas 6,76% no mesmo período.
• Telmário destaca que o objetivo de seu projeto é “minimizar a ausência de regramento do reajuste das locações urbanas, para que a lacuna legal não apene os mais pobres”.

Fonte: Senado, CNN Brasil, Ary Bastos e Diovano Rosetti.